Кадастровая оценка: всё по закону

Новая кадастровая стоимость станет основной начислений по налогам на имущество и землю, повлияет на размер арендной платы.

В очередной раз столкнувшись с нововведениями, жители края опасаются, что их обманут, что налоги вырастут в пять, десять, сто раз. Масла в огонь подливают популисты, которым важны не факты, а возможность сделать громкое заявление. Вдобавок ставропольцев пытаются запугать неминуемыми расходами в размере 100-150 тысяч рублей, которые придётся отдать за обращение в суд с целью оспорить результаты кадастровой оценки. Вот только кому нужно отдать такие деньги и зачем – неизвестно…

На деле кадастровая переоценка вовсе не означает роста налогов для рядовых ставропольцев. Предыдущая государственная кадастровая оценка земли была произведена в 2012 году. Выполнили её самым простым способом: однобоко и необъективно. В итоге кадастровую стоимость плодородных полей Новоалександровского и полупустынь Арзгирского района практически уравняли. А участки под промышленные объекты в одном из районных центров оказались более чем в 15 раз дороже, чем в Ставрополе. Результаты возмутили владельцев, ими заинтересовалась прокуратура, их раскритиковал новый глава Ставрополья Владимир Владимиров, который начал работу в регионе осенью 2013 года.

Губернатор пообещал ставропольцам инициировать на краевом уровне процедуру государственной кадастровой переоценки. Её запланировали на 2015 год и провели в соответствии с графиком.

Оценщиком стало предприятие «СтавКрайИмущество», которое выиграло аукцион на право заключить госконтракт. Специалисты начали работы в мае. Они обратились во все 34 муниципальных образования краевого подчинения (районы, городские округа и города) с просьбой предоставить до июля необходимые сведения.

Основная база для проведения оценки – данные Росреестра. Оценщик не мог самостоятельно вносить в них изменения, даже если видел ошибку. Например, когда объект капитального строительства «многоквартирный жилой дом» имел площадь 8 квадратных метров. С точки зрения здравого смысла это невозможно, но исправить данные без получения объективной информации от муниципалитета оценщик по закону не имел права.

Оценщик запрашивал информацию о значениях факторов, влияющих на цену (наличие инфраструктуры – коммунальной и социальной и другие), этажности домов, объектах ветхого и аварийного жилого фонда с указанием года постройки, материала стен, процента износа. Интересовало также фактическое назначение объектов недвижимости и земельных участков. Информация помогла специалистам понять, что именно за объект перед ними, какие применить к нему коэффициенты, к какой группе отнести (оценка участков под торговые объекты, например, отличается от той, которую дают скверам и паркам).

Запрашиваемые данные предоставили практически все муниципалитеты. Активно сотрудничали с оценщиком представители Ставрополя, Невинномысска, Пятигорска, Георгиевска. Не проявили активности администрации городов Минеральные Воды, Железноводск, Светлоград, Лермонтов и посёлков Иноземцево и Анджиевский.

Всего в Ставропольском крае кадастровую оценку проводили в отношении 2,79 миллионов объектов. Очевидно, что выполнить такой объём работы вручную за несколько месяцев невозможно. Поэтому все полученные из Росреестра и от муниципалитетов данные были загружены в специальную программу, которая выдала результат. Технические ошибки при массовой кадастровой оценке – возможны и порой неизбежны. Причём согласно методике 10-20% ошибочных результатов по техническим причинам – в пределах нормы! Именно поэтому на итоги кадастровой оценки даётся гарантия – 5 лет, в течение которых оценщик может пересчитать кадастровую стоимость, если была допущена техническая ошибка.

Для рассмотрения заявлений от собственников при краевом министерстве имущественных отношений работает специальная комиссия, также на сайте министерства создана горячая линия: «Кадастровая оценка». Практика показывает, что если претензии собственника не голословны, то пересмотр стоимости в пределах 20-30% и даже иногда до 50% производится в досудебном порядке. Чтобы добиться этого, собственнику вовсе не обязательно тратить сотни тысяч рублей. Нужно только представить объективные доказательства допущенной ошибки.

Когда оценку выполнили полностью, предварительный отчёт о её результатах опубликовали на сайте Росреестра (а также, на интернет-ресурсах краевого Минимущества и органов власти Ставрополья). По закону у собственников было 20 рабочих дней, чтобы высказать замечания. Подать заявление можно было не выходя из дома или офиса – через сайт Росреестра.

Замечания принимали с 16 октября до 19 ноября. За это время оценщику поступило 469 заявлений, из которых 55 – от муниципалитетов. 30 замечаний от администраций населённых пунктов и районов были подкреплены фактами, и оценщик учёл их при формировании итогового отчёта. Некоторые обращения содержали просьбу разъяснить принципы оценки, которые повлияли на изменение цены. Остальные заявители апеллировали к данным, не влияющим на результат оценки.

В уникальной ситуации оказались муниципальные образования, которые расположены вблизи курортного региона Кавминвод. Ещё в 1992 году Президент Российской Федерации подписал указ №309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации». Были установлены особые правила хозяйствования и администрирования самих курортных городов, а также прилегающей территории, которая связана с ними экономически и через инфраструктуру. В агломерацию включили Георгиевский района и город Лермонтов.

Спустя 13 лет указ отразился на результатах кадастровой оценки неожиданным образом. Все объекты в Георгиевском районе и Лермонтове были посчитаны с применением повышающего «курортного» коэффициента. Их стоимость при первичной оценке оказалась значительно выше рыночной. Власти Георгиевского района оперативно отреагировали на ситуацию. Они подали 14 обращений, предоставили оценщику все необходимые документы, чтобы подтвердить: курортного статуса район не имеет. Замечания учли, и результаты оценки в итоге оказались объективными.

Совсем иной подход избрали городские власти Лермонтова. Они не подали замечаний после публикации отчёта. «Спохватился» муниципалитет уже в декабре, когда результаты государственной кадастровой оценки были утверждены приказами министерства имущественных отношений Ставропольского края. Сейчас специалисты предприятия-оценщика совместно с представителями Минимущества изучают нормативную базу с целью определить возможности внесения в результаты кадастровой оценки изменений, аналогичные тем, чтобы были сделаны для Георгиевского района. Безусловно, законное решение будет найдено.

Ситуация в Лермонтове – необычная и частная. Ставропольцев больше интересует вопрос: как изменилась кадастровая стоимость участков и капитальных строений в Ставропольском крае в целом? Выросла или снизилась?

На самом деле никакой «средней температуры по больнице» в кадастровой оценке нет и быть не может. Слишком разнятся результаты в разных территориях края, которые находятся в совершенно разных условиях по климату, инфраструктуре, экономическому положению. При предыдущей кадастровой оценке стоимость земель действительно уровняли практически по всей территории края. По результатам нынешней – участки в чернозёмной зоне подорожали, а в районах с низким плодородием почв подешевели. В целом кадастровая стоимость после переоценки 2015 года оказалась приближена к рыночной.

По отдельным объектам рост мог быть значительно выше среднего показателя и составить, скажем, 300%. Однако после такого впечатляющего скачка стоимость этого объекта и соседних, обладающих теми же качественными характеристиками, оказывалась равной. Как владельцам недвижимости удавалось ранее обесценить её до необъективного уровня? Ответ на этот вопрос остаётся за кадром. Однако занижать результаты нынешней оценки просто так, потому что «раньше было по-другому» специалисты «СтавКрайИмущества» не могли и не собирались. Ведь главная цель государственной кампании по кадастровой оценке – добиться объективности.

Показательны результаты оценки земельных участков в краевой столице. Предсказания скептиков об увеличении налогового бремени и арендной платы не сбылись. Новая кадастровая стоимость участков в пересчёте на 1 квадратный метр в среднем в 1,9 раз ниже предыдущей и максимально близка к рыночной.

Найдутся ли недовольные итоговыми результатами кадастровой оценки? Разумеется, да. Особенно среди крупных собственников. Будут ли выявляться ошибки кадастровой оценки 2015 года? Безусловно. Важно другое – власть и жители края слушают и слышат друг друга. Обещание главы Ставрополья сделать новую кадастровую оценку прозрачно и в диалоге с населением – исполнено!