Тема дня: На Ставрополье в 2019 году начинается «ясельная» стройка

Конец эпохи обманутых дольщиков

27.05.2019, 16:55 Ставропольский край
С 1 июля рынок долевого строительства станет другим

Пока на Ставрополье понемногу возвращаются к жизни самые запущенные долгострои, и те несчастные, что много лет назад вложили в них свои деньги, готовятся стать новосёлами, в сфере строительства жилой недвижимости произошла настоящая революция. Новые правила взаимодействия застройщиков и покупателей квартир в новостройках изменятся с 1 июля 2019 года, и разобраться в них будет полезно каждому. Победа26 вместе с экспертами разъясняет своим читателям, что такое «проектное финансирование» и «эскроу–счета».

Как было до сих пор?

Долевое строительство — это то, благодаря чему в наших городах выросло так много новых высоток. Увы, «долёвке» до недавних пор были присущи недостатки, из-за которых многие дома выросли не до конца, а то и вовсе остались красивыми картинками на выцветших билбордах.

Это самый простой способ «раскочегарить» рынок недвижимости. К застройщикам до недавнего времени предъявлялись не столь строгие требования. К примеру, условная компания объявляет, что хочет возвести новый дом, самый лучший на свете. В доказательство своих намерений она покупает или берёт в аренду участок земли. Соблазнившиеся покупатели фактически скидываются своими кровными (зачастую ипотечными) деньгами, и на них фирма покупает стройматериалы и, собственно, возводит здание. Именитые компании со множеством сданных объектов уверяют в своей надёжности, а новички, как правило, демпингуют и предлагают квартиры по низкой цене.

В большинстве случаев эта система работала и продолжает работать. Но порой оказывалось, что по тем или иным причинам застройщик не может завершить объект. Например, дольщиков оказалось слишком мало. Или инфляция подкосила бюджеты. А то и вовсе это были мошенники, которые собрали благодаря рекламной кампании несколько миллионов рублей, для вида вырыли котлован, а потом пропали с радаров. Иногда для того, чтобы достроить дом, фирма вкладывала деньги, полученные от покупателей квартир в других объектах, но этого всё равно не хватало, долги росли как снежный ком, и в итоге пирамида обещаний новой жизни рано или поздно рушилась.

Обманутых дольщиков когда-то было очень много. Со временем государство ужесточало требования, власти контролировали едва ли не каждый проблемный объект, от обанкротившихся застройщиков их передавали другим, но полностью решить проблему не удавалось.

Как будет теперь?

Отныне рынок переходит на проектное финансирование долевого строительства. Это означает, что в отношениях застройщика и покупателя всегда будет посредник — банк. Люди относят деньги не напрямую застройщику, а кладут их на эскроу-счёт. По сути, это такой аналог банковской ячейки, при этом банк гарантирует сохранность средств граждан. Продавец и покупатель подписывают договор; покупатель выполняет свои условия (собственно, вкладывает средства), а продавец забирает их лишь после того, как выполняет все свои условия: то есть, сдаёт готовый дом в эксплуатацию.

Если по какой-то причине объект не был сдан в срок, все деньги покупателей им возвращаются. Ровно до момента передачи ключей первому покупателю, это всё ещё его средства.

Более того, если у банка отзовут лицензию (хотя в системе участвуют только надёжные кредитные организации, требования к которым прописаны в постановлении Правительства РФ, и на Ставрополье таковых на данный момент работает пять), то средства на эскроу–счетах застрахованы точно так же, как вклады, только на большую сумму: до 10 миллионов рублей. К слову, обычные банковские ячейки не страхуются.

Если покупатели в этой схеме получают максимально возможную защиту, то застройщикам теперь придется искать средства на возведение дома — либо собственные, либо кредит в том же банке. Условия кредитования, впрочем, обещают сделать более мягкими, чем обычное бизнес–кредитование. Плюс банк следит за всеми этапами строительства и за тем, чтобы деньги расходовались именно на данный конкретный объект.

К чему это приведёт?

Вся эта реформа, инициированная президентом, станет своеобразным тестом на зрелость для строительной отрасли в России.

Самое очевидное последствие — уйдут фирмы–однодневки. Останутся сильные и опытные игроки. Право застройщика в этой схеме — выбор банка-партнёра из списка, утверждённого ЦБ РФ, то есть, в случае с нашим краем, из пяти организаций. В конечном итоге более ответственными станут все участники рынка.

Главная проблема в реализации реформы на данный момент — не все оказались к ней готовы. Как сообщили Победе26 в Отделении Ставрополь Южного банка ЦБРФ, к концу апреля в банки Ставропольского края поступило восемь заявок от застройщиков на реализацию строительных проектов. Одна из них одобрена, шесть на рассмотрении, ещё одна отклонена. Между тем, до старта работы по новой схеме остался месяц.

Комментирует управляющий Отделением Ставрополь Южного ГУ Банка России Георгий Тикунов:

«Застройщикам нужно понимать, что с 1 июля они должны перейти на новый механизм финансирования долевого жилищного строительства. Мы рекомендуем девелоперам проявить больше активности в этом направлении: давно пора начинать коммуникацию с банками, ведь они уже готовы к внедрению нового механизма финансирования».

По данным Стройжилнадзора Ставропольского края, «объекты, не достигшие строительной готовности 30% после 01 июля 2019 г. будут достраиваться только с привлечением целевых кредитов так называемого проектного финансирования и размещения денежных средств граждан на блокированных счетах–эскроу». Те, что успеют превысить эту планку, достроят по привычному регламенту.

Эксперты опасаются, что необходимость кредитования и наличие третьей стороны может привести к росту себестоимости строительства, а следовательно — и цен на первичную недвижимость. Впрочем, после стабилизации рынка и в условиях более строгой конкуренции они могут вернуться на значения, близкие к сегодняшним.

Так или иначе, покупательная способность населения по меньшей мере не растёт, а государство будет всячески стимулировать рост объёмов строительства, чтобы достичь показателей Майских указов. Соответственно, издержки реформы так или иначе должны быть компенсированы. И в первую очередь — надёжностью самих сделок, если не окончательным, то близким к таковому решением проблемы обманутых дольщиков.

Самый главный плюс нового механизма финансирования жилищного строительства – долевое строительство станет более прозрачным и понятным, а понятия «обманутый дольщик» и «долгострой» должны уйти в прошлое.

 

Текст: Станислав Маслаков

Иллюстрации: Поленка Тарасевич

Отдых по-крымски: пять лайфхаков, без которых не обойтись Чтобы не оказаться в Крыму без денег, связи, да ещё и с приступом аллергии, нужно знать несколько вещей. Корреспондент «Победы26» съездил на полуостров и собрал самые полезные лайфхаки.
На своих четырёх Как отправиться в путешествие на собственном автомобиле
Скальпель и экскаватор: как археологи докапываются до древности Сейчас здесь пересечение улиц Рогожникова и 45-параллели: с одной стороны — поле, с другой — жилой комплекс. А в VII веке до нашей эры в этой местности поселенцы «Грушёвого городища» жили и провожали своих предков в последний путь.
Почта России: как заставить её работать? Лайфхаки и новые механизмы, которые помогут вам забыть про нервотрёпку, очереди и Слоупока
По чемоданам! Куда поехать в отпуск летом? Бананы, кокосы и коктейли на пляже, каша на костре, джиппинг и парапланы — вы уже определились, как проведёте свой отпуск? Если нет, не переживайте, ещё есть время, а «Победа26» поможет сделать выбор.
Выбираем профессию будущего Куда пойти, чтобы ваш диплом не стал макулатурой
На морально-волевых: как ставропольские полицейские становятся чемпионами мира Всегда кажется, что преуспевшие люди что-то скрывают или не договаривают. Должен же быть какой-то секрет... Корреспондент «Победы26» встретился с тремя чемпионами мира и попытался вывести рецепт успеха.
Под оберегающей звездой Что можно, а что нельзя делать при пожаре? Как оказать первую помощь? Какие предпринимать действия, если на вас движется агрессивная собака? Оказывается, в крае действует уникальный проект который учит детей и взрослых элементарным навыкам выживания в опасных ситуациях и помощи пострадавшим.
Как не стать заложником чёрных кредиторов Рассказываем, как финансовые нелегалы притворяются честными и почему с ними не стоит связываться.
Рынки vs гипермаркеты Мифы и лайфхаки про то, где выгоднее покупать продукты питания
Оppa k-pop style! Если в вашем плейлисте появились песни корейских исполнителей и вы знаете, кто такой айдол, поздравляем — вы к-pop’ер. Оно и неудивительно, ведь позиции в музыкальных чартах всё чаще занимают азиатские группы. Почему они пользуются такой популярностью, узнала корреспондент «Победы26».
MixBattle по-домашнему В Ставрополе шестой раз стартует фестиваль уличных культур MixBattle, который организует центр паркура Offbeats. В этом году правила, регламент и площадку решили изменить. Корреспондент «Победы26» пообщалась с директором ивента Елизаветой Ефимовой и узнала все фишки.