Тема дня: Реконструкцию Отказненского водохранилища завершат к 2018 году

Судьбу земли решат собственники

18.02.2016, 14:42 Ставропольский край
В 2016 году ожидается активизация процесса перезаключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в долевой собственности (договоров с пайщиками).

Время новых договоров

Причина проста: примерно у 8-10% участков земель сельскохозяйственного назначения в крае в этом году истекают сроки договоров аренды. Чтобы понять, почему это произошло именно сейчас, необходимо вспомнить историю передачи прав собственности на землю в нашей стране гражданам.

Государство начало передавать право собственности гражданам в 1990-х годах. Собственниками сельхозземли стали те, кто её обрабатывал, – работники и ветераны колхозов и совхозов. Участки земли разделили между ними на паи. Именно эти паи собственники передавали в аренду, как правило, тому же колхозу, который работал здесь ещё в советские времена. Или предприятию, которое пришло ему на смену.

При этом возникла правовая коллизия: в гражданском законодательстве не предусмотрена возможность заключения «договора аренды пая». Можно лишь заключить договор аренды участка, который находится в долевой собственности. Поэтому столь привычное нам слово «пай» уже устарело с юридической точки зрения. Сегодня справедливо говорить о долях, которыми владеют собственники.

Государство дало собственникам срок, чтобы они перезаключили договоры на законных условиях. С 2003 года, когда вступил в силу Федеральный закон №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», было окончательно установлено требование заключать договоры аренды участка со всеми владельцами долей. Активнее всего договоры стали заключать с 2006 года, и в течение 5-8 лет продлился некий «подъём», во время которого собственники продолжали перезаключать договоры.

По краевому закону минимальный срок аренды земли у собственников – 10 лет (чаще всего договор заключали именно на этот период). Причём Ставропольский край установил один из самых длительных минимальных сроков аренды среди российских регионов. Причина проста: крупным предприятиям для развития своего бизнеса, внедрения новых технологий и запуска инвестпроектов нужно время. Они должны быть уверены, что земля через два года не перейдёт к другому собственнику вместе с вложениями на улучшение земель.

В долевой собственности граждан находятся 3,5 миллиона гектаров ставропольской земли. Всего на Ставрополье 6,1 миллиона гектаров земель сельскохозяйственного назначения. В среднем по краю размер доли (пая) составляет 10 гектаров, но по каждому району он может варьироваться. Например, в Предгорном районе есть доли по 3 гектара, в Левокумском – по 38 гектаров.

Особенность доли в том, что её нельзя «потрогать», определить границы. Пока участок находится в долевой собственности, все владельцы находятся в равных правах. Однако кто-то может владеть не одной, а большим числом долей, тогда его доход выше. Выкупить долю в участке может либо другой собственник, либо арендатор. Третье лицо в течение срока аренды претендовать на эту землю не может.

В счёт аренды собственникам, как правило, предлагают натуральную оплату: 2-4 тонны зерна, масло, муку и другие продукты сельскохозяйственного производства. Иногда арендатор берёт на себя компенсацию расходов по оплате земельного налога (это отражается в договоре).

Уверены в завтрашнем дне

Настало время перезаключать договоры. За 10 лет эта процедура несколько раз менялась. И хотя уже в последней редакции она действует уже около пяти лет, не все с ней знакомы досконально.

По информации министерства сельского хозяйства Ставропольского края, в данный момент, чтобы заключить договор аренды на земельный участок, надо принять решение на общем собрании. В законодательстве действует правило: если собственников меньше пяти, они могут принять решение о распоряжении своей собственностью только единогласно. Если больше (как в случае с долевой собственностью на землю) – решение принимается с учётом особенностей федерального закона №101-ФЗ. В законе прописана вся процедура перезаключения договора – подробно, в форме инструкции: как действовать и что учесть, чтобы провести легитимное собрание.

На собрании должны присутствовать не менее 20% дольщиков. Решение считается принятым, если «за» проголосовало более 50% присутствующих. Считается, что если дольщик на собрание не пришёл, он принимает позицию большинства и согласен с решением собрания.

Теоретически, можно провести несколько общих собраний, и на каждом могут быть приняты решения. В этом случае действительным считается последнее (по времени принятия). Однако провести легитимное собрание достаточно сложно. К тому же, у дольщиков есть много других механизмов, чтобы добиться нужного им результата.

На практике собственник, который проголосовал «за» на первом собрании, может прийти и сказать «против» на втором. И каждый, кто был против предложенных условий аренды, имеет право не согласиться с решением собрания и в дальнейшем выделить свою долю в отдельный участок, ни у кого не спрашивая разрешения. Результаты собрания могут быть оспорены в суде любым дольщиком.

Процедура организации общего собрания сложная: нужно за 40 дней опубликовать информацию о том, где, когда состоится собрание, какие вопросы будут обсуждать его участники. По закону, обеспечить доступ дольщиков на собрание и решить другие организационные вопросы должен уполномоченный представитель органа власти в сельском поселении (как правило, это глава).

На собрании решаются три важных вопроса: с кем заключить договор, на какой срок (от 10 до 49 лет) и на каких условиях (за какую плату). Вопрос платы может быть пересмотрен в сторону увеличения в течение срока аренды через дополнительное соглашение. Такая возможность тоже вписывается в договор. Также участники собрания могут выбирать уполномоченное лицо, которое от имени всех дольщиков подпишет договор аренды. Инициатором собрания может быть дольщик (или группа дольщиков), арендатор земли, а также орган местного самоуправления поселения.

Оптимально, если срок действия перезаключённого договора аренды начнётся на следующий день после окончания предыдущего договора. Предположим, старый договор действует до 1 мая, а новый заключён со 2 мая. Причём не обязательно откладывать собрание, чтобы сделать это день в день. Закон позволяет выполнить все процедуры заранее и назначить в договоре срок, с которого он вступает в силу. Если собственники не успеют провести общее собрание до окончания срока аренды – это нужно сделать как можно скорее, но никаких серьёзных последствий не будет. На право собственности такая ситуация никак не повлияет.

По мнению экспертов, активизация процедуры перезаключения договоров аренды в Ставропольском крае может стать импульсом для инвестиционной деятельности крупных сельскохозяйственных предприятий. Сработает эффект «уверенности в завтрашнем дне», необходимый для долгосрочных инвестиций. А благодаря программе импортозамещения у агробизнеса сегодня появилось много новых возможностей для развития.

 

Местные инициативы Ставропольского края
Кто лучше знает Ставрополь: яблочная Siri или Алиса из Яндекса 10 октября у личного помощника от Apple и других аналогичных программ появилась серьёзная конкурентка. В России официально запустили разработку Яндекса, которая получила имя Алиса.
Граффитисты взялись за стадион «Динамо». Как так получилось и кто им разрешил? В День города обветшалые стены стадиона «Динамо» в Ставрополе преобразились. И что интересно, если за остальные изменения в городе отвечала его администрация, то граффити — дело рук молодёжи. Сами придумали проект, сами получили под него финансирование, сами же собрали команду и нарисовали.
Вышел из машины — надел жилет. В России хотят ввести новые правила для автомобилистов С июля 2015 года правительство РФ обязало пешеходов носить на себе световозвращающие элементы, которые сделают их более заметными в тёмное время суток или в условиях плохой видимости. Теперь аналогичные требования планируют выдвинуть и к автомобилистам.
Пять дней будущего На ставропольском форсайт-кэмпе разработали свою стратегию развития региона до 2035 года.
Они придумают будущее. Часть третья: «Для чего?» В Ставропольском крае всё готово для старта проекта «Форсайт-кэмп 2017 Ставропольский край». На берегу водохранилища Волчьи ворота в Новоселицком районе в отрыве от привычной жизни 170 человек будут придумывать будущее для региона и искать способы прийти к этому будущему самой короткой дорогой.
Они придумают будущее. Часть вторая: «Каким образом?» Четыре дня осталось до начала Форсайт-кэмпа 2017 в Ставропольском крае. Технология мозговых штурмов rapid foresight (буквально: «быстрый взгляд в будущее») поможет его участникам понять, куда двигаться Ставрополью и его жителям, чтобы через 18 лет быть в числе лидеров по уровню жизни, внедрению технологий, успешности бизнеса и прочим параметрам.
Они придумают будущее. Часть первая: «Кто?» 16 сентября на берегу водохранилища «Волчьи ворота» в Новоселицком районе стартует пятидневный марафон, в ходе которого лучшие умы Ставропольского края придумают для всех нас будущее. Будущее, которое наступит в 2035 году.
Э – экстремизм, или как не стать крайним в Интернете Интернет плотно вошёл в наш распорядок дня, став, по сути, второй реальностью. Многие из нас, проснувшись или придя домой после работы, спешат включить компьютер и погрузиться в виртуальную жизнь. Но именно там расставлены ловушки тех людей, кого принято называть экстремистами.
Крути колёса: как Ставрополю стать велогородом Корреспондент информагентства "Победа26" пообщался с опытным велосипедистом и активистом велодвижения Аланом Мисиковым и узнал, как сделать краевой центр удобным для любителей экологически чистого вида транспорта.
Дербент — музей истории под открытым небом Информагентство «Победа26» в рамках проекта о путешествиях и отдыхе на Северном Кавказе приглашает своих читателей в древнейший город России. Мы расскажем о том, что обязательно нужно посмотреть туристу, где искать жильё и даже чем полакомиться.
На Ставрополье готовятся к введению курортного сбора Уже с первого января 2018 года с туристов будут брать дополнительные деньги за пребывание на курортах КМВ. По решению Госдумы РФ наш край стал одним из пилотных регионов, где будет опробован этот механизм.
Перед лицом стихии: герои майских паводков на Ставрополье Из-за сильных дождей, недавно обрушившихся на край, реки вышли из берегов и подтопили поселения. Встала необходимость эвакуации. Спасателям приходилось действовать в экстремальных условиях, быстро принимать решения и рисковать собственными жизнями.