Тема дня: Губернатор Владимиров обсудил с коллегами утилизацию твёрдых коммунальных отходов

Судьбу земли решат собственники

18.02.2016, 14:42 Ставропольский край
В 2016 году ожидается активизация процесса перезаключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в долевой собственности (договоров с пайщиками).

Время новых договоров

Причина проста: примерно у 8-10% участков земель сельскохозяйственного назначения в крае в этом году истекают сроки договоров аренды. Чтобы понять, почему это произошло именно сейчас, необходимо вспомнить историю передачи прав собственности на землю в нашей стране гражданам.

Государство начало передавать право собственности гражданам в 1990-х годах. Собственниками сельхозземли стали те, кто её обрабатывал, – работники и ветераны колхозов и совхозов. Участки земли разделили между ними на паи. Именно эти паи собственники передавали в аренду, как правило, тому же колхозу, который работал здесь ещё в советские времена. Или предприятию, которое пришло ему на смену.

При этом возникла правовая коллизия: в гражданском законодательстве не предусмотрена возможность заключения «договора аренды пая». Можно лишь заключить договор аренды участка, который находится в долевой собственности. Поэтому столь привычное нам слово «пай» уже устарело с юридической точки зрения. Сегодня справедливо говорить о долях, которыми владеют собственники.

Государство дало собственникам срок, чтобы они перезаключили договоры на законных условиях. С 2003 года, когда вступил в силу Федеральный закон №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», было окончательно установлено требование заключать договоры аренды участка со всеми владельцами долей. Активнее всего договоры стали заключать с 2006 года, и в течение 5-8 лет продлился некий «подъём», во время которого собственники продолжали перезаключать договоры.

По краевому закону минимальный срок аренды земли у собственников – 10 лет (чаще всего договор заключали именно на этот период). Причём Ставропольский край установил один из самых длительных минимальных сроков аренды среди российских регионов. Причина проста: крупным предприятиям для развития своего бизнеса, внедрения новых технологий и запуска инвестпроектов нужно время. Они должны быть уверены, что земля через два года не перейдёт к другому собственнику вместе с вложениями на улучшение земель.

В долевой собственности граждан находятся 3,5 миллиона гектаров ставропольской земли. Всего на Ставрополье 6,1 миллиона гектаров земель сельскохозяйственного назначения. В среднем по краю размер доли (пая) составляет 10 гектаров, но по каждому району он может варьироваться. Например, в Предгорном районе есть доли по 3 гектара, в Левокумском – по 38 гектаров.

Особенность доли в том, что её нельзя «потрогать», определить границы. Пока участок находится в долевой собственности, все владельцы находятся в равных правах. Однако кто-то может владеть не одной, а большим числом долей, тогда его доход выше. Выкупить долю в участке может либо другой собственник, либо арендатор. Третье лицо в течение срока аренды претендовать на эту землю не может.

В счёт аренды собственникам, как правило, предлагают натуральную оплату: 2-4 тонны зерна, масло, муку и другие продукты сельскохозяйственного производства. Иногда арендатор берёт на себя компенсацию расходов по оплате земельного налога (это отражается в договоре).

Уверены в завтрашнем дне

Настало время перезаключать договоры. За 10 лет эта процедура несколько раз менялась. И хотя уже в последней редакции она действует уже около пяти лет, не все с ней знакомы досконально.

По информации министерства сельского хозяйства Ставропольского края, в данный момент, чтобы заключить договор аренды на земельный участок, надо принять решение на общем собрании. В законодательстве действует правило: если собственников меньше пяти, они могут принять решение о распоряжении своей собственностью только единогласно. Если больше (как в случае с долевой собственностью на землю) – решение принимается с учётом особенностей федерального закона №101-ФЗ. В законе прописана вся процедура перезаключения договора – подробно, в форме инструкции: как действовать и что учесть, чтобы провести легитимное собрание.

На собрании должны присутствовать не менее 20% дольщиков. Решение считается принятым, если «за» проголосовало более 50% присутствующих. Считается, что если дольщик на собрание не пришёл, он принимает позицию большинства и согласен с решением собрания.

Теоретически, можно провести несколько общих собраний, и на каждом могут быть приняты решения. В этом случае действительным считается последнее (по времени принятия). Однако провести легитимное собрание достаточно сложно. К тому же, у дольщиков есть много других механизмов, чтобы добиться нужного им результата.

На практике собственник, который проголосовал «за» на первом собрании, может прийти и сказать «против» на втором. И каждый, кто был против предложенных условий аренды, имеет право не согласиться с решением собрания и в дальнейшем выделить свою долю в отдельный участок, ни у кого не спрашивая разрешения. Результаты собрания могут быть оспорены в суде любым дольщиком.

Процедура организации общего собрания сложная: нужно за 40 дней опубликовать информацию о том, где, когда состоится собрание, какие вопросы будут обсуждать его участники. По закону, обеспечить доступ дольщиков на собрание и решить другие организационные вопросы должен уполномоченный представитель органа власти в сельском поселении (как правило, это глава).

На собрании решаются три важных вопроса: с кем заключить договор, на какой срок (от 10 до 49 лет) и на каких условиях (за какую плату). Вопрос платы может быть пересмотрен в сторону увеличения в течение срока аренды через дополнительное соглашение. Такая возможность тоже вписывается в договор. Также участники собрания могут выбирать уполномоченное лицо, которое от имени всех дольщиков подпишет договор аренды. Инициатором собрания может быть дольщик (или группа дольщиков), арендатор земли, а также орган местного самоуправления поселения.

Оптимально, если срок действия перезаключённого договора аренды начнётся на следующий день после окончания предыдущего договора. Предположим, старый договор действует до 1 мая, а новый заключён со 2 мая. Причём не обязательно откладывать собрание, чтобы сделать это день в день. Закон позволяет выполнить все процедуры заранее и назначить в договоре срок, с которого он вступает в силу. Если собственники не успеют провести общее собрание до окончания срока аренды – это нужно сделать как можно скорее, но никаких серьёзных последствий не будет. На право собственности такая ситуация никак не повлияет.

По мнению экспертов, активизация процедуры перезаключения договоров аренды в Ставропольском крае может стать импульсом для инвестиционной деятельности крупных сельскохозяйственных предприятий. Сработает эффект «уверенности в завтрашнем дне», необходимый для долгосрочных инвестиций. А благодаря программе импортозамещения у агробизнеса сегодня появилось много новых возможностей для развития.

 

2018.04.26
Тверк, бачата и стрит-данс: каким танцам учиться в Ставрополе? Накануне Международного дня танца корреспондент «Победы26» решила узнать, где научат двигать телом и выглядеть при этом сногсшибательно.
Бей красиво Как на Ставрополье тату-мастера противостоят неумехам с иглой в руках.
Андер Арт: послесловие Всероссийский форум современной молодёжной культуры «Андер Арт», проходивший на площадке ставропольского музея «Россия. Моя история», оставил приятные впечатления и гору неудобных вопросов. Попробуем разобраться, что это было и для чего вообще нужны подобные события.
Похудеть любой ценой: практические советы ставропольских экспертов Всего один месяц до лета, а это значит, что пора коротких юбок и пляжных шорт вот-вот наступит. Подготовка к тёплым денькам каждый год происходит по знакомой схеме. Зимой думаешь, что нужно похудеть к летнему сезону, но всё так и остаётся на стадии замысла.
«Надо изобретать велосипед, который интересен тебе» В центре Ставрополе, в городском ЦУМе открылась фотозона, похожая на небольшой музей. Внутри – необычные велосипеды. Они не подойдут для гонок или трюков, но поездка на таких точно не останется незамеченной. Это кастомные велосипеды, которые собрал Игорь Кутний или, как ещё его знают, Игорь Diesel. Он занимается кастомизацией и тюнингом двухколёсного транспорта – велосипедов и мотоциклов – делая из них произведения искусства. Корреспондент «Победа26» посетил фотозону и встретился с мастером, чтобы узнать, откуда взялась позитивная механика, какое послание можно зашифровать в деталях и какой велосипед стоит в гараже у губернатора Ставрополья.
Такой футбол нам нужен «Тренер» - хоть и не «Малышка на миллион», но вполне добротная спортивная драма.
Общественный транспорт на грани нервного срыва Ставрополь. 22:30. Остановка «Краевая больница». Вот уже 30 минут я стою под промозглой моросью в надежде дождаться хотя бы маршрутку. Они ездят, но торчащие в окна пятые точки как бы намекают, что попасть внутрь можно только если ты — кот.
Дорогая, не собирайся! Почему не нужно торопиться переезжать из Ставрополя в Краснодар.
Сберечь время и здоровье: как идёт апгрейд ставропольских поликлиник Похоже, визит к врачу без очередей из сказки становится приятной реальностью. Это касается и Ставропольского края, где федеральный проект «Бережливая поликлиника», пытается поставить на первое место интересы пациентов. Подробнее о том, как медицина поворачивается к нам лицом, в материале «Победы26».
«Помогите, нас заливает кипятком»: хроника одного вечера ставропольской многоэтажки 8 апреля около 17:30 в доме по адресу Шпаковская, 121 случился самый настоящий апокалипсис, правда, местного масштаба. У одного из жителей произошла авария — сорвало полотенцесушитель, и на пол хлынул кипяток. «Победа26» выясняла все подробности этой многочасовой «горячей» эпопеи.
Враг рядом: что делать, если вас кто-то преследует? «Он постоянно копался в моих вещах, искал поводы для очередной истерики. Иногда хватал за руки так, что оставались синяки. После работы часто караулил. Приходилось скрываться, просить подруг встречать меня, выключать телефон…».
Кто вербовал ставропольцев через Telegram? В 2017 году на стороне террористических организаций в Сирии воевало около 100 ставропольцев. Такое заявление сделал заместитель правительства Ставропольского края Юрий Скворцов.