Кадастровая справедливость

Глава Ставрополья дал обещание – провести новую кадастровую оценку в 2015 году.

– Ставропольская земля перестала быть общенациональным достоянием, – сказал Владимир Владимиров. – Её раздавали, дарили, делили, не считаясь с законом. Всё это, без сомнения, отразилось на состоянии экономики, на благополучии жителей Ставропольского края. Такого больше не будет!

Губернатор обещание сдержал. Министерство имущественных отношений края выступило заказчиком работ по кадастровой переоценке земель, провело конкурс. В результате был определён подрядчик – «СтавКрайИмущество». Работы выполнили в срок, и сегодня ставропольцам известен их результат.

Всего оценке были подвергнуты 2,79 миллиона объектов: земли сельскохозяйственного назначения, участки в населённых пунктах и капитальные строения.

Результаты оценки опубликованы открыто, узнать их может каждый желающий. Они значительно отличаются от тех, которые были выведены в результате оценки в 2012 году. Чернозёмные земли на севере и западе края подорожали, солонцеватые и светло-каштановые на востоке – подешевели. И хотя логика подсказывает, что кадастровая стоимость плодородных земель должна быть значительно выше, чем бедных, с которых собирают в разы меньше урожая, но всё же, нашлись недовольные. В чём же причина?

В 2012 году оценщики применили самую простую методику. Она допустима по правилам Минэкономразвития РФ, но совершенно не учитывала специфику нашего региона. Разрыв между минимальной и максимальной стоимостью участков оказался всего в 1,78 раза. Притом, что в крае существует 8 агроклиматических зон с совершенно разными условиями. Главное, в разных зонах значительно различается рентабельность участков.

Результаты кадастровой оценки 2012 года без преувеличения шокировали аграриев и вызвали волну возмущения. В целом по краю по сравнению с предыдущей оценкой кадастровая стоимость земли поднялась на 20%. Наибольший рост был в восточных районах: Нефтекумском (в 13,89 раз) и Левокумском (3,54 раза) и других. Например, в племзаводе «Восток» Степновского района земля поднялась в цене на 76% и в итоге оказалась дороже, чем в Новоалександровском районе, где плодородный слой – более метра. В агропредприятии «Степные зори» Нефтекумского района кадастровая стоимость одного пая повысилась до 800 тысяч рублей, в то время, как его рыночная цена – 50 тысяч рублей.

Огрехи в кадастровой оценке 2012 года не только привели к уменьшению потенциала территорий для инвесторов, которые жизненно необходимы востоку края, но и легли тяжким бременем на действующих землевладельцев. Аграрии завалили жалобами депутатов и правительство края. Многие открыто говорили, что готовы бросить землю, чтобы не платить в несколько раз возросшие налоги. В то же время в плодородных районах кадастровая стоимость уменьшилась. В результате бедные стали беднее, а богатые – богаче. Справедливо? Нет!

Неслучайно результатами оценки заинтересовались в надзорных органах. В июле 2013 года прокуратура внесла бывшему министру имущественных отношений края Виктору Мельникову

представление о том, что утверждённые министерством результаты кадастровой оценки не соответствуют федеральному законодательству.

Оценка 2015 года была проведена по гораздо более сложной методике. Оценщик руководствовался двумя постановлениями российского правительства, федеральным законом об оценке, тремя приказами Минэкономразвития РФ. По новой методике на стоимость участка влияли десятки факторов. Например, какие культуры на нём можно возделывать, какова их урожайность в этой агроклиматической зоне, какие затраты на возделывание несёт агропроизводитель. Например, затраты на поддержание плодородия почв, оплату труда, ГСМ, удобрения, высев семян – эти и другие факторы учитывал оценщик.

Что же в итоге? Сегодня многие – в том числе заинтересованные лица – пытаются однобоко представить результаты кадастровой переоценки земель в крае и говорят о том, что «земля подорожала». На самом деле наибольший рост произошёл в самых плодородных территориях: Новоалександровском (+63%), Кочубеевском (+61%) и Изобильненском (+51%) районах. В Будённовском районе кадастровая стоимость участков осталась прежней. Ещё в 11 районах – изменилась менее, чем на четверть. Наибольшее снижение зафиксировано в Левокумском (-61%), Нефтекумском (-59%) и Арзгирском (-50%) районах.

Фактически кадастровая стоимость земель в результате переоценки уменьшилась в тех районах, которые больше всего нуждаются сегодня в развитии. Благодаря объективной оценке они получат такую возможность.

Наверняка, претензий к результатам оценки не возникло бы совсем, если бы кадастровая стоимость повсеместно снизилась. Но ведь это невозможно. И задача оценки была совсем не в этом. А в чем?

Объективная кадастровая оценка и исчисление налогов исходя из неё обусловлены тенденциями вовсе не краевого, а федерального уровня. Закон о переводе налога на имущество на кадастровую стоимость действует на всей территории страны и подписан президентом Владимиром Путиным. С объективностью такого подхода согласились и представители законодательной власти. Например, заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин заявлял в прессе, что исчисление налога из кадастровой стоимости вместе с чёткими правилами по оспариванию стоимости недвижимости будут более справедливыми по отношению к предпринимателям. Напомним, что ранее для юрлиц налоговой базой была остаточная балансовая стоимость, а для физлиц – инвентаризационная стоимость.

При обсуждении кадастровой стоимости подчас звучат предложения приравнять её к рыночной. Такой подход есть и в методике кадастровой оценки, где существует понятие эталонного участка. Кадастровая стоимость такого участка один в один соответствует рыночной.

На практике два этих параметра могут значительно разниться. И тому есть причины. Кадастровая стоимость – это база для налогообложения. Государство, которое передаёт земли в пользование частному лицу или предприятию, должно знать их объективную ценность и требовать с владельца или арендатора полностью компенсировать право пользования именно этой землёй.

Можно взять ценный плодородный участок, например, в Кочубеевском районе, не обрабатывать его десятилетиями, позволить ему зарасти бурьяном и не получать с него прибыли. Должно ли государство жалеть такого пользователя земли и снижать ему налоги за то, что он неэффективно ей владеет? Конечно нет. В данном случае кадастровая и рыночная стоимость участков могут различаться в разы, но поступления в бюджет от этого страдать не должны.

Земля – это главная ценность, которой нужно эффективно распоряжаться. Владелец земли с помощью налогов оплачивает государству – а значит, и нам с вами – своё право использовать её для получения дохода. Новая кадастровая оценка земель была проведена с целью установить справедливость – чтобы налоговое бремя за участки соответствовало той пользе, которую приносит земля её владельцу.