Кто скупает квартиры на курортах Ставрополья? Разбор рынка недвижимости на КМВ

Рынок недвижимости на ставропольских курортах отличается от других городов края стабильным потоком покупателей и частой сменой собственников. Об этом рассказал отраслевой эксперт из Кисловодска Николай Хапцов. Популярность жилья на Кавминводах растёт. Это связано и с климатическими условиями, и с ценами.

«Многие из центральной России перебираются в Краснодарский край. Если взять Сочи, то отзывы не очень хорошие. Ценник на жильё не оправдан. Клиенты говорят, что в городе много юридических проблем, связанных с недвижимостью и застройщиками. Некоторые покупали квартиры, потому что думали, что там хороший климат, но наступила зима и рай закончился. При этом на КМВ климат умеренный круглый год. Поэтому, прожив в Сочи пару лет, многие перебрались в Кисловодск», — пояснил специалист.

По словам риелтора Антона Фоменко, самый востребованный рынок пока в Сочи и Геленджике. Высокий спрос на недвижимость на российских курортах он связывает с локдауном: до него были хорошие варианты в ближнем зарубежье. Эксперт предполагает, что когда прояснится ситуация с закрытыми границами, часть инвесторов вернётся «в Болгарию и Черногорию».

«В Сочи один квадратный метр стоит в районе 200-215 тысяч рублей, а год назад цена составляла около 125 тысяч. Квартира в 50 «квадратов» на вторичном рынке обойдётся покупателю от 10 миллионов рублей. В новостройках суммы выше — цена за квадратный метр может подскочить на 50-70 тысяч рублей за день. Что касается Крыма, сейчас там практически аналогичная ситуация», — добавил Фоменко.

Некоторые инвесторы, устав от юридических проблем и «грязного» рынка в Краснодарском крае, переходят на ставропольские курорты.

«Там нередко встречаются риелторы, которые всё ещё обманывают покупателей, не знакомых с местным рынком. Бывало, что люди приобретали квартиры в домах, которые идут под снос или числились в реестре самостроев. Таких ЖК в Сочи много из-за недобросовестных застройщиков», — пояснил специалист.

Хапцов считает, что высокий спрос на квартиры на российских курортах привёл к скачку цен. Он согласен, что тенденция берёт начало в 2020 году. Причины тому — пандемия, мировая нестабильность, закрытие границ и популяризация внутреннего туризма.

«В основном квартиры на КМВ покупают приезжие. Много недвижимости идёт под сдачу. Москвичи скупают квартиры, чтобы отдыхать, а потом сдавать в аренду. Недвижимость на курортах постоянно продаётся и покупается. Например, в Кисловодск хорошо инвестируют и развивают инфраструктуру, поэтому здесь много неместных покупателей», — говорит Хапцов.

Спрос со стороны иногородних россиян не всегда положительно сказывается на местных жителях. Им бывает сложно приобрести жильё по нынешней стоимости.

«У группы населения, которая относится к классу выше среднего, есть спрос, но они вкладываются только в Пятигорск и Кисловодск. Средний класс в основном приобретает квартиры в ипотеку на окраинах. Там в два раза дешевле», — добавил Хапцов.

По словам Николая Хапцова, из городов КМВ больше предложений всегда будет в Пятигорске — это центр СКФО. Тут сосредоточены большие потоки средств, которые привлекают инвесторов, более развитая инфраструктура и торговля, больше рабочих мест. Спрос на жильё высокий, как и ценник.

«Здесь можно заработать. Например, многие покупают недвижимость в Кисловодске для проживания, а бизнес развивают в Пятигорске. Также здесь есть студенты, что повышает спрос», — говорит эксперт.

По данным одного из популярных сайтов объявлений, в Пятигорске продают полторы тысячи объектов недвижимости. Цены начинаются от 550 тысяч за «однушку» площадью 13 квадратных метров. Самая дорогая квартира стоит 31 миллион рублей и расположена в новостройке в центре. Там пять комнат с дизайнерским ремонтом.

Согласно базы данных недвижимости RealtyMag.ru, на вторичном рынке средняя цена на однокомнатные квартиры в сентябре 2021 года достигла 3,2 миллиона рублей против 2,1 миллиона в 2020-ом.

Двухкомнатная квартира в Пятигорске обойдётся покупателю в сумму около 3,7 миллиона против 2,7 миллиона годом ранее. Средняя стоимость «трёшки» составляет 4,2 миллиона. По сравнению с 2020-м цена выросла на 650 тысяч рублей.

Квадратный метр в 4-комнатных и многокомнатных квартирах сейчас оценивается в 52,1 тысячи рублей. В сентябре 2020-го он стоил 46 тысяч.

Как отмечает Николай Хапцов, в 2020 году часть Предгорного округа отнесли к Кисловодску. По мнению эксперта, некоторые территории могут застроить жилыми кварталами.

«Сейчас нет кейсов, по которым можно определённо сказать, что окраины в сторону Предгорного округа будут застраивать. Однако последний котлован, который начали рыть, находится как раз в районе мясокомбината. Там будет большой комплекс. Также недавно построили школу на 1000 мест на улице Замковой», — говорит Хпацов.

На сегодняшний день в Кисловодске выставлено на продажу больше 800 квартир. Цены начинаются от 750 тысяч за однушку в 15 «квадратов». Самый дорогой вариант — 39,5 миллионов за 3-комнатные апартаменты площадью 100 квадратных метров. Они находятся в центре города, в элитном доме на улице Чкалова.

Средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке — 2,7 миллиона рублей против 1,8 миллиона в 2020-м. «Двушка» оценивается в районе 3,5 миллионов — подорожание к прошлому году на 922,5 тысячи.

Средняя стоимость «трёшки» — 4,4 миллиона рублей против 3,4 миллиона в 2020-м.

В сентябре 2021-го один квадратный метр в 4-комнатных и многокомнатных квартирах оценивался в 54,6 тысячи рублей. С прошлого года его стоимость выросла на пять тысяч рублей.

«Цены в Кисловодске приближаются к московским, люди пугаются, но покупают всё равно. Однако предложение ограничено. Допустим, на однокомнатную квартиру за пять миллионов рублей у меня есть пять реальных заявок. То есть клиенты будут соревноваться между собой. Это будет квартира в новостройке в центре города, близко к парку, к санаторию, рынку. «Двушку» в новостройке тоже можно взять за пять миллионов, но без ремонта. На вторичном рынке квартира где-то 50 квадратов выходит 4,5-5 миллионов», — пояснил Хапцов.

Антон Фоменко пояснил, что крупные инвестиции в жильё на КМВ пришли в 2020 году. Это коснулось и Ессентуков.

«За год цена на квадратный метр жилья на курорте выросла на 8-10 тысяч рублей. В 2019-2020 годах 1-комнатные квартиры стоили 1,6-1,7 миллиона рублей. В среднем они подорожали примерно на 500-600 тысяч», — отмечает Фоменко.

На сегодняшний день в Ессентуках продаётся около полутора тысяч квартир. Самая дешёвая — частная постройка площадью 25 квадратных метров с удобствами на улице. Она обойдётся в 500 тысяч рублей.

Самая дорогая квартира стоит 25 миллионов рублей. Покупателю предлагают новую «двушку» в 170 квадратов с мебелью и дизайнерским ремонтом, а также с панорамным видом на Бештау, Машук и города КМВ.

На вторичном рынке средняя стоимость однокомнатных квартир в городе-курорте составляет 2,2 миллиона рублей. За год цены в этом сегменте выросли на 558 тысяч. 2-комнатные оцениваются около 3,3 миллиона рублей.

В сентябре 2020-го «двушки» в городе-курорте стоили 2,5 миллиона. Не намного цены отличаются в сегменте трёхкомнатных квартир — 3,5 миллиона. За год они подорожали на 489 тысяч рублей.

Что касается многокомнатных апартаментов, то квадратный метр в Ессентуках в сентябре 2021-го стоит 40,7 тысячи рублей, в 2020-м — 38,1 тысячи.

Самым бюджетным на рынке курортной недвижимости стал Железноводск. На сегодняшний день на продажу в городе и окрестностях выставлено более ста квартир.

Самый бюджетный вариант стоит 900 тысяч рублей за 30 квадратных метров. Самый дорогой — 24 миллиона рублей. Это 5-комнатные двухуровневые апартаменты площадью 215 «квадратов».

Средняя стоимость однокомнатных квартир в сентябре 2021 года — в районе двух миллионов рублей, двухкомнатных — на миллион дороже.

«Железноводск — спокойный тихий город. В него мало вкладывают с точки зрения недвижимости, хотя он интересный по своим курортным свойствам. Здесь покупают квартиры те, кто не может позволить себе жильё в Кисловодске и Пятигорске. Там много земли, есть варианты развития, как и в Ессентуках», — говорит Хапцов.

Эксперт также отмечает, что основные клиенты в Железноводске и Ессентуках — это люди предпенсионного и пенсионного возраста.

«Человек отработал всю жизнь, собрал какой-то капитал и решил пожить для себя в курортном городе. Часто сюда приезжают из мегаполисов и средних городов-миллионников. Например, продают свои квартиры в Ростове или Волгограде и перебираются к нам, чтобы провести старость в хороших климатических условиях. Для человека из мегаполиса 10 километров между нашими курортами — не проблема. Поэтому он может себе позволить на пенсии посещать разные курорты», — рассказал Николай Хапцов.