сб, 28 янв.
07:08
Ставрополь
-5 °С, облачно
Эксклюзивы

Сам себе рантье: как сдать квартиру и не стать жертвой своих жильцов

24 июня 2019, 17:51Статьи
Фото:

Для тех, кто хочет законно и с минимальными рисками сдавать жильё в аренду, корреспондент Победы26 совместно с экспертами в области недвижимости, подготовил несколько полезных советов.

Что и почём?
Для начала следует изучить рынок и понять ликвидность своей недвижимости. Проще говоря — кому и почём вы можете её сдать. Одна-двухкомнатная квартира в густонаселённом спальном районе с ремонтом и мебелью хорошо «уйдёт» даже при высокой конкуренции. А вот доставшуюся от прабабушки саманную хатку в глубинах Ташлы или даже особняк в дачном районе на окраине выгодно сдать куда сложнее. Такие варианты могут быть привлекательными, скажем, для многодетной семьи из другого региона или для тех, кто хочет организовать большую вечеринку на одну ночь. Но нужны ли вам такие съёмщики? Если нет, то, возможно, имеет смысл продать такой дом и на вырученные деньги приобрести пару однушек.
Подготовка
Любую жилплощадь необходимо подготовить к сдаче. В первую очередь вывезите все свои вещи и всё то, что не пригодится новым жильцам. При необходимости сделайте ремонт, стараясь не тратиться на дорогостоящие материалы и работы, но при этом всё должно быть добротно и по возможности долговечно. Обязательно проверьте и приведите в порядок электропроводку, водопровод и канализацию.
Обязательный этап – самая тщательная в вашей жизни уборка. Сантехника должна идеально блестеть, пыль и мусор отсутствовать как таковые, нигде не должно быть пятен и посторонних запахов. Во-первых, такой подход показывает уважение владельца к своим съёмщикам, во-вторых, даст вам право требовать с них такой же чистоты во время проверок и при съезде.
Когда всё готово — снимайте! В смысле — на камеру. Не обязательно нанимать опытного фотографа, но включите свет и сделайте десяток кадров, которые будут опубликованы в объявлении.
Объявление
Это самый важный этап, который задаст тон всей вашей биографии рантье. Если вы сдаёте без посредников, то стоит выбрать 2-3 самых популярных интернет-ресурса и дать там объявления. В них обязательно должны быть фотографии, подробное описание квартиры со всеми достоинствами и требования к потенциальным съёмщикам. Если у вас есть ограничения по поводу национальности, социального статуса, наличия детей или животных — обязательно укажите их. Всё это позволит отсеять заведомо неподходящие варианты.
К слову, когда вам будут звонить, стоит доброжелательно, и развёрнуто повторить всё это, равно как и расспрашивать потенциальных съёмщиков о том, откуда они, чем занимаются и какой образ жизни ведут. Разумеется, такой подход понравится не всем, но аренда жилья — это как любовь, она должна быть взаимной. Обязательно следует обсудить размер и порядок оплаты, аванс и все условия.
Показ
Если вы добрались до этой стадии, значит, до этого всё делали верно. Ваши покупатели настроены всерьёз, и важно не обмануть их ожидания. Стоит приехать за 10-15 минут до назначенного времени: проветрить квартиру, включить свет и подготовиться к встрече. Сама она займёт тоже не более получаса, а скорее всего, гораздо меньше. Важно, чтобы потенциальные съёмщики убедились в правдивости того, что написано в объявлении, а вы — в том, что эти люди вам подходят. Отвечайте на все вопросы, обсуждайте все спорные моменты. Обязательно следует обозначить частоту и порядок проверок: для ваших жильцов это будет временный, но всё же дом, а потому неожиданные визиты будут доставлять дискомфорт.
В случае если люди не готовы принять решение сразу и хотят посмотреть другие варианты, дайте им такую возможность. Настойчивость стоит проявлять лишь в принципиальных моментах.
Договор
Конечно, мы не можем заставить вас всё делать по закону, но договор и официальное оформление — это не только 13% налога, но и в первую очередь ваша защита. В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон, размер платежа и страхового депозита, опись мебели и бытовой техники, порядок оплаты коммунальных услуг и возмещения ущерба и вообще всё, что может случиться. Типовых форм договора много, выбирайте любую. Помимо него должны быть сканы паспортов, фото счётчиков и самой квартиры в её изначальном состоянии. Всё это может пригодиться в суде, если до такого дойдёт.
Если договор составлен правильно и подкреплён всеми необходимыми документами, то это упростит жизнь и вам, и квартиросъёмщикам. Например, если они зальют соседей или устроят пожар по своей вине, то и отвечать будут съёмщики. Но они будут спокойны, что вы не поменяете внезапно условия и не поднимете оплату.
Комментарий эксперта:
«Обезопасить себя может как арендатор, так и арендодатель, грамотно составленным договором, в котором будут указаны перечень имущества, показания приборов учёта и ответственность за порчу имущества и прочий вред со стороны арендатора. А со стороны арендодателя — ограничение на выселение в отопительный период без уважительной причины и в короткие сроки, то есть он не сможет прийти и сказать, чтобы к вечеру арендатор съехал. Также есть практика залога, равному арендной плате за месяц, на случай порчи имущества, неоплаты ЖКХ и прочего. Но так как в Ставрополе невысокая стоимость аренды, по сравнению с крупными городами, то это не часто применяется на практике, тем более что существует огромный выбор жилья без залога», — поделился риелтор Алексей Дегтярёв.
Полезные советы
Опытные арендодатели и риелторы советуют, помимо всего вышесказанного, обратить внимание на пару моментов. Во-первых, коммунальные услуги лучше оплачивать самостоятельно: жильцы должны в определённый день присылать вам фото счётчиков и деньги. Да, это дополнительная суета, но такой вариант надёжнее. Во-вторых, оплата должна проходить авансом. В таком случае, если жильцы внезапно съедут, то вы не потеряете в деньгах.
И третье: следует понимать, что все мы — люди. Даже самые спокойные жильцы будут иногда принимать гостей, а может, и заведут, к примеру, кошку. Скорее всего, в мелочах установленные вами правила будут нарушаться, но важно, чтобы в этом вопросе не была перейдена опасная грань, которая приведёт к убыткам и выселению постояльцев. Поэтому уважайте приватность своих съёмщиков и поддерживайте с ними хорошие отношения.
 
Иллюстрации: Сергей Лычак