вс, 02 окт.
00:31
Ставрополь
+16 °С, ясно
Эксклюзивы

Примета осени на ставропольском рынке жилья: закончилась жатва — раскупят квартиры

21 сентября , 07:15СтатьиФото: СКИА

Цены на первичное и вторичное жильё с начала года на Ставрополье выросли. Чтобы понять, ожидать ли повышения цен осенью, что влияет на стоимость квартир и когда лучше покупать недвижимость, корреспондент «Победы26» обратилась к экспертам.

С начала года и до конца весны рынок жилья в Ставропольском крае лихорадило. Росстат фиксировал рост цен в первом квартале 2022 года на вторичку на 17,8 процента (по сравнению с четвёртым кварталом 2021 года), а на первичку — на 6,4 процента. Что же сейчас происходит на рынке недвижимости в столице региона, прогнозируется ли повышение или снижение цен, когда лучше покупать «квадраты»? Разобраться корреспонденту «Победы26» помогли эксперт по рынку первичного жилья Расул Булгаров и эксперт по рынку вторичного жилья Никита Ермаков.

С чем был связан рост цен на жильё?

Булгаров: Для начала давайте уточним, что на рынке первичного жилья рост в среднем был небольшим. В первую очередь он был связан с импортозамещением и санкциями. Застройщики, которые работали с жильём класса комфорт и комфорт+ столкнулись с тем, что дорогостоящие материалы, которые они прежде использовали, стали либо совсем недоступны, либо труднодоступны из-за логистических проблем. Например, лифты для домов такого класса, как правило, поставляли из-за рубежа. Из-за санкций возникли сложности с их доставкой. Второй фактор роста цен — это спрос. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась, ключевая ставка перестала скакать, и люди снова идут покупать, поэтому цена и поднимается, так как спрос рождает предложение. Например, в наш регион едут со всей России, в том числе с Севера. Продают своё жильё там и покупают здесь в новостройках.

Ермаков: Цены на вторичное жильё, на мой взгляд, были разогреты искусственно. На ситуацию повлияло происходящее в России и в мире. В этот период сильно поднялась ставка по ипотеке на вторичное жильё — она превысила 20 процентов. Кто-то испугался, кто-то решил воспользоваться моментом. В итоге получилось, что один поднял цену, второй поднял, и весь рынок начал ползти вверх.

Что происходит с ценами сейчас?

Булгаров: Сейчас на рынке новостроек всё стабильно. Цены повышались до спецоперации, а после остановились, и с того момента были всё время примерно одинаковые. То есть можно сказать, что сейчас рынок стоит. Ни в одном жилом комплексе за последнее время цена не выросла. При этом некоторые застройщики даже готовы давать небольшие скидки. Конечно, это не глобальные 10, 15, 20 процентов — уступают от одной до пяти тысяч рублей за квадратный метр. Но раньше и на такое нельзя было рассчитывать.

Ермаков: Какая тенденция на рынке вторичного жилья наблюдалась с конца 2021-го до середины 2022 года? Правильнее это было бы назвать раздуванием мыльного пузыря. Сейчас же цены остановились. Я это наблюдаю в течение последних полутора месяцев. Они даже опустились, по сравнению с прошлым кварталом, на три-пять процентов. Сейчас покупательский спрос увеличился за счёт снижения ключевой процентной ставки, возобновления выдачи доступных кредитов и ипотеки. Банки уже вернулись к той процентной ставке, что была в конце четвёртого квартала 2021 года и в начале первого квартала 2022 года. Понимая это, собственники жилья начали снижать цены, чтобы привлечь покупателей. Я думаю, что в течение следующего квартала цены снизятся ещё на два-пять процентов. Также не надо забывать, что та цена, которую собственники выставляют на сайтах при продаже квартир, в реальности на два-восемь процентов выше той, за которую они готовы продать «квадраты». Так делают всегда, чтобы оставить возможность для торга. Получается, что с одной стороны, да, недвижимость за последние полгода подорожала, но, если говорить о более протяжённом временном периоде, то фактический рост цен составил всего процентов пять. А это стандартная цифра от года к году.

Фактический рост цен на недвижимость на Ставрополье не превысил пяти процентов

Влияет ли сезонный фактор, например, начало учебного года в вузах, на стоимость квартир?

Булгаров: Если мы говорим о новостройках, то никакого сезонного фактора, по крайней мере связанного с приездом в наш город первокурсников, нет. Есть ситуации, что, когда люди хотят, чтобы их дети здесь учились, они даже за несколько лет до поступления ребёнка могут взять квартиру. А на вторичном рынке летом цены иногда немного завышаются и чаще продаются квартиры возле учебных заведений.

Ермаков: На стоимость квартир на ставропольском вторичном рынке влияют два фактора. В конце лета — начале осени растёт спрос на загородную недвижимость, что приводит к её подорожанию. Второй фактор — это сбор урожая и окончание сельскохозяйственного сезона. Покупательская способность работников АПК растёт, и это также сказывается на ценах. А вот начало учебного года на стоимость жилья не влияет.  Как правило, люди, которые покупают квартиры для своих детей-студентов в Ставрополе, стараются из этого извлечь максимум пользы и квартиры в данном случае рассматривают больше как инвестицию. Сначала там живёт сын или дочь, потом квартиру пытаются перепродать дороже, чтобы перекрыть расходы на ипотеку, либо сдают в аренду.

Какие прогнозы и когда выгоднее покупать недвижимость?

Булгаров: Слишком много факторов, которые мы не можем учесть, чтобы сделать прогноз. Всё зависит от покупательской способности населения. Для застройщиков создали комфортные условия. Чтобы стимулировать спрос, государство ввело очень много инструментов, которые действительно помогают. И хоть дело сдвинулось, но сейчас покупательская способность всё равно ниже, чем была. Застройщики могут начать давать какие-то небольшие скидки, но нужно понимать, что строительные материалы редко падают в цене, поэтому и скидки могут предоставлять не все застройщики.

Считаю, что цены на первичку будут расти дальше. Если мы вспомним предыдущие кризисы, например, 1991, 1992, 2008, 2014 годов, то сначала стоимость немного снижалась, но через какое-то время опять начинала расти. Если к концу года в финансовом плане в стране всё будет стабильно, то цена может пойти вверх. И самый большой спрос будет к Новому году, это обычная ситуация. Именно в этот период застройщики проводят какие-то акции, раздают скидки, и люди покупают квартиры в новостройках.

Ермаков: Сколько работаю, на вопрос, когда лучше продавать или покупать квартиру, всегда отвечаю одинаково: «Сейчас».

В зависимости от того, какая цель стоит перед продавцом, и надо делать выводы и принимать решение: продавать или не продавать сейчас, и если да, то по какой цене. Если вам нужно срочно решить какой-то вопрос или вы видите, что цены растут, то, скорее всего, вы примете решение продать. Если цена будет адекватной, то клиент найдётся.

Стоит ли сейчас продавать квартиру? Да. Сейчас хорошее время для этого, потому что процентные ставки вернулись к нормальному уровню и, соответственно, выросла покупательская способность. Это особенно важно на вторичном рынке, где более 75 процентов сделок проходят по ипотеке.

Стоит ли сейчас покупать? Тоже однозначно да. Во-первых, как мы уже говорили, ставки по ипотеке невысокие. Во-вторых, у покупающих может быть одна из двух целей: инвестировать в недвижимость или купить для себя. Если вы покупаете для себя, значит, вы в этой квартире планируете жить не менее трёх лет. Какую бы недвижимость вы ни купили, даже если цены сначала упадут, в течение трёх лет они, вероятно, выйдут на тот же уровень, а скорее всего, даже вырастут. Если рассматривать инвестирование с целью дальнейшей перепродажи, то это можно делать, только если есть опыт либо при работе со специалистом.

Ценовой диапазон на недвижимость в Ставропольском крае

После беседы с экспертами мы решили проверить, какая же сейчас средняя цена на квартиры в Ставропольском крае и в самом Ставрополе, и можно ли найти такую, которая была бы по карману жителю региона со средним ежемесячным доходом? Для ответа на этот вопрос мы обратились к популярным интернет-сервисам по подбору недвижимости.

В посёлках, станицах, сёлах, в некрупных городах Ставропольского края и даже на КМВ и в столице региона квартиры можно найти от 100 тысяч до одного миллиона рублей. Это самый низкий ценовой диапазон. И, соответственно, чаще всего это вторичное жильё, небольшой площади и с очень старым ремонтом. Так, за 100 тысяч рублей продаётся двухкомнатная квартира в Нефтекумском городском округе в посёлке городского типа Затеречном в доме барачного типа с частичными удобствами. В квартире две комнаты, кухня и прихожая. В придачу идёт земельный участок площадью 59 квадратных метров, сарай и подвал.

Самая дорогая квартира в Ставропольском крае стоит 120 миллионов рублей

От миллиона рублей и выше можно найти жильё в небольших населённых пунктах уже с более-менее приличным ремонтом, но, как правило, это квартиры небольшой площади от 18,5 до 34,4 квадратного метра. Либо за эту же сумму можно взять недвижимость с плохим ремонтом, но больше площадью, например, в 53 квадрата. А вот самые дорогие квартиры в регионе находятся на КМВ. Лидирует Кисловодск. Здесь выставлена на продажу квартира за 120 миллионов рублей, правда, без ремонта. Но будущий хозяин жилплощади получит на 270 квадратных метрах не только три спальни, кухню, гостиную, четыре балкона и террасу, но и сможет пользоваться всем, что есть в доме, где находится квартира: бассейном, нарзанными ваннами, тренажёрным залом, террасой на крыше, ресторанами, летней верандой, баром, бюветами минеральной воды, расположенными прямо в доме. Ещё здесь есть конференц-залы, четыре лифта, детская и спортивная площадки, охрана и огороженная территория. Ну и, естественно, дом находится в самом центре города. Следующие две самые дорогие квартиры также находятся в Кисловодске, и одна из них дешевле на 10 миллионов рублей, а вторая сразу на 35 миллионов рублей.

Одна из самых дорогих квартир на Ставрополье расположена в доме с бассейном
Фото: Дмитрий Ахмадуллин

А вот в столице края самая дорогая квартира стоит 25 миллионов рублей. Расположена она в центре города, правда, она совершенно пустая. Это двухуровневый таунхаус со свободной планировкой. Самая же дешёвая квартира стоит 637 тысяч рублей, находится в кирпичном доме «посреди живописных лугов и холмов». В квартире одна жилая комната, кухня, застеклённая лоджия. Как признаётся автор объявления, жилью «нужен ремонт», а до ближайших магазинов идти 15 минут.

Наше небольшое исследование показало, что жители Ставрополья, которые хотят поменять квартиру, и жители региона, решившие переехать в наш регион, смогут найти жильё на любой вкус — от элитного до максимально экономичного, с готовым ремонтом и такое, где можно создать планировку своей мечты.