Реже покупают, чаще арендуют: как изменилась ситуация на рынке новостроек в Ставропольском крае за пять лет

Колебания рынка

Председатель Союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова рассказала «Победе26», что после отмены льготной ипотеки в 2024 году рынок недвижимости столкнулся с резким сокращением спроса.

В условиях высоких процентных ставок, которые выросли до 15–20%, многие потенциальные покупатели не могут себе позволить приобретение жилья. Это приводит к падению объёмов продаж и создаёт угрозу для стабильности новых строительных проектов.

«Экономика в целом испытывает давление из-за инфляции, что негативно сказывается на покупательной способности населения»,

— уточнила спикер.

Овсянникова отмечает: в условиях глобальных экономических изменений рынок недвижимости в Ставропольском крае в принципе демонстрирует значительные колебания. Так, в 2023 году в регионе наблюдался отложенный спрос, который восстановился к 2024 году. Тогда же к концу года ключевая ставка выросла до 15%, что способствовало росту спроса и цен на первичном рынке, что впоследствии подтолкнуло и вторичный рынок.

Овсянникова отмечает, что долгое время спрос на недвижимость поддерживался ипотечными госпрограммами — до 80% от общего объёма сделок. Однако с июля 2024 года льготную ипотеку отменили. Это привело к резкому снижению общего объёма сделок — на 70–75% на вторичном рынке и на 50–60% на первичном. Ипотечные ставки выросли с 15–16% до 30% и выше. Это, в свою очередь, сделало кредитование крайне затруднительным для большинства заёмщиков.

В 2025 году рынок продолжает демонстрировать значительное снижение спроса, в основном из-за высокой ключевой ставки. Это снизило доступность ипотечного кредитования до исторически низкого уровня. Люди вынуждены снимать жильё, что приводит к росту арендных ставок. Арендаторы, по мнению Овсянниковой, рискуют столкнуться с повышением цен со стороны собственников. Но эксперт считает, что ситуация на рынке жилья в ближайшее время выровняется.

Рассрочки от застройщиков

Снижение покупательской способности сказывается на застройщиках. Корреспонденту «Победы26» представители двух крупных строительных компаний региона рассказали, как они справляются со сложившейся ситуацией.

Заместитель директора по коммерческим вопросам строительной компании «Главстрой» Сергей Козинский отметил, что вплоть до февраля 2022 года у них фиксировался хороший уровень продаж. До июля 2024-го — до отмены льготной ипотеки, ситуация была стабильной и показатели покупаемости застройщика устраивали.

«Сейчас мы отмечаем снижение на 40–45%. Коррекция жёсткая. При этом из-за инфляции себестоимость растёт. Застройщики сейчас находятся под угрозой остановки многих проектов. И я бы сказал, что сейчас идёт реализация объектов недвижимости практически без маржинальности (финансовый показатель, который показывает, какая доля выручки остаётся в виде прибыли после вычета себестоимости. — Прим. ред.)»,

— поделился собеседник.

Он также напомнил, что большинство строительных проектов осуществляется на кредитные средства, что делает бизнес уязвимым к изменениям на рынке.

Ситуация осложняется тем, что покупатели теперь уже не вкладывают деньги в недвижимость, а предпочитают депозиты. Это дополнительно снижает интерес к новостройкам. Козинский считает, что восстановление льготной ипотеки могло бы значительно улучшить обстановку на рынке.

А руководитель отдела продаж компании «Стройград» Сергей Иванюта отмечает, что в текущих условиях застройщики ищут альтернативы для привлечения клиентов и продажи квартир. Для этого они разрабатывают и предлагают собственные механизмы рассрочки. Это позволяет покупателям разделить свои инвестиции и уменьшить первоначальную нагрузку. Тем не менее большинство сделок сегодня составляют ипотечные, что ставит под сомнение привлекательность инвестиций в новостройки.

«Ситуация усугубляется отсутствием интереса со стороны инвесторов. В условиях высоких процентных ставок — до 20% годовых — легче вложить средства в банковские депозиты, чем в строительство, где цены остаются неопределёнными. На первичный рынок влияет и отсутствие ликвидности на вторичном рынке, так как многие потенциальные покупатели не могут продать свои квартиры по выгодной цене, чтобы приобрести новые»,

— рассказал Иванюта.

При этом оба представителя сферы отмечают, что несмотря на экономические трудности, часть застройщиков продолжает запуск новых проектов. По их мнению, исправить положение на рынке новостроек могут надёжные государственные программы поддержки. Без них ситуация у застройщиков может ухудшиться. Также эксперты отмечают, что стоит разработать механизмы льготной ипотеки или другой адресной поддержки под конкретные категории населения. Это поможет поддержать спрос на жильё и предотвратить его дальнейшее падение.

Как во время ковида

Согласно данным «Единой информационной системы жилищного строительства» (ЕИСЖС), с 2020 до 2024 года средняя цена за квадратный метр жилья в новостройках Ставропольского края выросла с 41,4 тыс. руб. до 97,7 тыс. — т. е. почти в 2,4 раза. Если сравнивать май 2020 и май 2025 года, то разница составляла уже почти 2,7 раза — 39,2 тыс. руб. против 105,1 тыс.

Но несмотря на рост цены за жильё, количество проданных квадратных метров также увеличилось: с 4,4 млн в 2020-м до почти 7 млн в 2024-м — т. е. в 1,6 раза. Если сравнить первые пять месяцев 2020 и 2025 гг., то видно, что рост составил 1,5 раза — 1,8 млн кв. м против 2,7 млн.

Данные ЕИСЖС также говорят о том, что доля проданных квартир относительно общего объёма предложений на рынке весь период составляла в среднем 33%. Больше всего — 48% от рынка — квартиры покупались в марте 2022 г. (435 тыс. кв. м).

В приведённых таблицах есть ещё два показателя: объём нераспроданного жилья и объём квадратных метров, которые не выставляли на продажу. Первый показатель варьируется от 19 до 57% и в среднем составляет 43%, а второй в среднем — 23%.

Если посмотреть на данные за все пять лет, то видно, что только в 2021 году доля проданных квадратных метров была на 13% больше, чем непроданных, а в 2022 году эта разница была самой минимальной — 4%.

В остальные годы доля нераспроданного жилья всегда выше. В 2020-м она в среднем составляла 18%, в 2023-м — 16%, в 2024 г. — 13%. А за первые пять месяцев 2025 года разрыв между ними оказался самым большим — 21%. Т.е. ситуация на рынке продажи новостроек сейчас выглядит примерно так же, как во время Сovid-19.

Цены приходится снижать

Доля нераспроданных квартир и апартаментов в готовых новостройках растёт не только в Ставропольском крае, но и, по данным издания «Ъ», в других регионах. Эту тенденцию эксперты связывают с продолжающимся снижением спроса на первичном рынке.

В условиях стагнации власти разрабатывают меры поддержки строительного сектора. Так, вице-премьер России Марат Хуснуллин на заседании Госсовета предложил проработать вариант рассрочки при покупке жилья после ввода объектов в эксплуатацию и закрепить залог на такую недвижимость. По словам вице-премьера, популярность рассрочек увеличивается: в некоторых проектах их доля среди покупок в первом квартале 2025 года превышает 60%.

Также в интервью РБК он сообщил, что в ближайшие годы рост цен на жильё в России неизбежен в связи с инфляцией и ограничениями по объёму нового предложения. По итогам 2024 года доля самого строительства здания в себестоимости квартиры составляет менее 50%. А вот 15% от цены приходится на финансовые услуги. Значительную роль в формировании цены играют и расходы на стройматериалы, оплату труда, землю и логистику.

По словам вице-премьера, уже сейчас разрешений на строительство многоквартирного жилья выдаётся на 28% меньше. Это, по мнению Хуснуллина, приведёт к тому, что уже в 2028 году многоквартирного жилья будет на 30% меньше.

При этом наценки на перепродажу первичного жилья начали снижаться. По оценке «ЦИАН Аналитики» по запросу «Ъ», в июне 2025 года собственники столичных новостроек продавали жильё по переуступке с наценкой всего в 1%, тогда как год назад этот показатель достигал 10%. В Подмосковье квартиры в новостройках теперь предлагают уже на 3% дешевле, чем у застройщика, а в Санкт-Петербурге — на 5%. Специалисты отмечают, что подобная ситуация стала возможной после окончания периода массовой льготной ипотеки, когда владельцы перепродавали квартиры с наценкой до 10–13%.