Знать свои права и вовремя платить по счетам: советы ставропольцам от «ЖКХ-контроля»

Жалобы и «хочухи»

Как рассказала эксперт, чаще всего жалобы от жителей многоквартирных домов в регионе носят сезонный характер. Например, зимой поступает много вопросов о том, почему не чистят снег во дворах. В начале отопительного сезона спрашивают, когда включат отопление, а в конце — когда его выключат.

Много жалоб поступает также на отсутствие единой формы отчёта у ТСЖ, ЖК, ЖСК и УК. Этот вопрос становится актуальным, когда эти юридические лица или некоммерческие организации сдают данные о своей работе за год.

«Каждая управляющая компания обязана отчитаться о своей работе. А вот в какой форме она обязана отчитаться, законом не прописано. Поэтому у людей возникает много вопросов: почему вот так, что здесь написано, как написано и почему мы это не понимаем. Также важно сказать, что все УК — это коммерческие компании и все они зарабатывают деньги. Но при этом они или обслуживают вас надлежащим образом, или делают это с нарушениями. Но в последнем случае это не работа, а обман»,

— пояснила эксперт.

Если брать данные, начиная с 2015 года (года создания общественной организации «ЖКХ-контроль» в Ставропольском крае. — Прим. ред.), то самое большое количество жалоб относится к вопросу, что начислили управляющие компании, правильно или неправильно. На втором месте — обеспокоенность содержанием общедомового имущества. Сегодня, когда люди разобрались, как работает эта система, вопросов стало меньше. Также раньше были жалобы на благоустройство, но со временем и их количество сократилось. Эксперт связала это с тем, что началась реализация госпрограмм федерального, краевого и городского уровней.

«Ещё иногда бывают вопросы-«хочухи»: «Я хочу вот так, а почему не делают»? Потому что у нас есть закон, у нас государство правовое. И каждый должен ему подчиняться»,

— сказала Седых.

Активнее вовлекаться в жизнь дома

Жильцов МКД часто беспокоит вопрос, как следить за работой товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных кооперативов (ЖК), жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и управляющих компаний (УК). Людям важно понимать, на что тратятся деньги, собираемые на содержание общедомового имущества и оплату коммунальных услуг, если она идёт через юрлицо или некоммерческую организацию.

Алла Седых считает, что если деньги за «коммуналку» идут через НКО, то на общем собрании собственников разумнее принять решение о переходе на прямые договоры оплаты за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям. Тогда средства будут поступать сразу на расчётные счета коммунальщиков. Другой вариант — управляющая компания может составить договор со Ставропольским городским расчётным центром (СГРЦ). Тогда деньги тоже не пропадут. В таком случае УК управляет двумя расчётными счетами: на первый приходят деньги от собственников — СГРЦ полностью его контролирует и перечисляет средства ресурсникам, а на второй — только оплата услуг по содержанию дома.

«Но если все платежи, и коммунальные в том числе, идут на счета управляющей компании, то есть опасность потерять деньги»,

— пояснила Седых.

Контролировать расход средств можно и на сайтах организаций, через которые собственники оплачивают коммуналку. Если там говорится, что у вашей управляющей компании есть долг, то можно сделать письменный запрос — куда потрачены деньги. Почему обращаться лучше письменно? В таком случае УК обязана ответить жильцу на своём бланке и поставить свою подпись. А это уже повышает их ответственность за предоставленные данные.

Если же жильцам не нравится УК и, по их мнению, она не справляется со своими обязанностями, то сначала надо открыть законодательство и посмотреть, что она должна делать, а что нет. Не всегда желания жильцов ему соответствуют.

Карточки

Собственники помещений могут принимать участие в жизни дома. Для этого надо написать заявление в УК о желании войти в группу по обследованию общедомового имущества. По закону они проводятся два раза в год: весной и осенью. Инициативные жильцы проходят вместе с представителями компании по всему дому и видят, что действительно нужно сделать, а что нет.

«Например, если у вас текут трубы и УК предлагает поменять 10 м, а по факту надо менять только два, то вы уже сами понимаете, нужно ли это делать или нет. Или представители управляющей компании должны осмотреть, есть ли трещины в стенах, в каком они состоянии, а потом показать вам смету, и вы сами увидите, сколько стоит их ремонт»,

— пояснила Седых.

Как поменять «управляйку»

Как пояснила эксперт, сегодня сложно сказать, много ли в регионе нечистых на руку УК. Однако если жильцы хотят поменять форму управления, например, с ТСЖ, или перейти в новую коммерческую организацию, следящую за их домом, то есть алгоритм, который поможет сделать правильный выбор.

В первую очередь надо собрать инициативную группу и посмотреть, как управляющая компания, в ведение которой люди хотят передать свой дом, справляется со своими обязанности в других МКД. Нужно учитывать, в каком состоянии другие дома, довольны ли жители, чисто ли в подъездах, ухожен ли двор и т. д.

Затем надо посмотреть отзывы на сайтах об этой УК, а также обратиться в жилищную инспекцию за информацией по выбранной УК.

Нужно обратить внимание и на платёжки: какие сборы делает управляющая компания на содержание общего имущества и соотнести это с тем, в каком состоянии дом. 

По словам собеседницы, настораживать должны как слишком высокие, так и слишком низкие тарифы. 

«Сейчас даже оплата проезда в транспорте постоянно растёт.  И УК за 10 и даже за 13 рублей не сможет содержать ваш дом, потому что все цены повысились. Возьмём, к примеру, ремонт. В подвале протёк кран. Его надо менять. И, если два года назад он стоил, примерно, 300 рублей, то сейчас он стоит 700 рублей. Значит, на те деньги, которые вы сдавали два года назад, на них сейчас УК не сможет сделать то, что входит в её обязанности»,

— рассказала общественница.

Значение, по словам Седых, имеет также тот факт, сколько времени эта УК работает на рынке. Если она создана совсем недавно, то судить о её работе по управлению домом сложно. Можно навести справки, что за люди ею руководят. В реестрах управляющих компаний есть информация, сколько людей входит в состав организации, т. е. занимается обслуживанием домов, и сколько у неё их в управлении. Например, если домов 70, а рабочих 10–15 человек, то правильного обслуживания не будет. Если что-то сломается, то мастер участка придёт нескоро и, вероятнее всего, даже не в тот день, когда что-то случилось.

Можно ли остаться без газа, воды и света?

Недавно один из домов Ставрополя полностью отключили от газоснабжения за большие долги. Люди остались без возможности готовить еду и без тёплой воды. При этом жильцы утверждают, что коммуналку они оплачивали регулярно, но деньги просто не дошли до ресурсоснабжающей организации.

Руководитель краевой общественной организации рассказала, что исполнитель услуги или ресурсоснабжающей организации (РСО), который недополучил оплату услуги за поставку своего ресурса, может и должен отключить неплательщиков от услуги. Но только каждого абонента в отдельности, а не весь дом.

В законодательстве процесс чётко прописан. Сначала РСО должны уведомить неплательщиков, о том, что у них есть долг и что их могут отключить от ресурса. Если оплата не последовала, то следует отключение. После этого вход должны опломбировать и заактировать это действие. И ещё раз оговаривают срок, в который нужно оплатить задолженность.

Но если договоры на поставку ресурса подписывают не сами собственники, а ТСЖ или УК, значит они обязаны работать с должниками. И тогда ответственность за накопление долга ложится на управляющие организации.

«Если люди оплачивали услуги, но деньги не дошли до ресурсников, а у собственников квартир сохранились все платёжные документы, то имеет смысл писать заявление в прокуратуру»,

— подчеркнула Седых.

Управляющим организациям, у которых весь дом отключили от ресурса, нужно идти в РСО и договариваться, на каких условиях возобновится подача. При этом никто, кроме ТСЖ, ЖК, ЖСК или УК, не может работать с должниками.

Читаем объявления, сверяем ИНН

Во время прямого эфира прозвучал вопрос: как не попасть в лапы мошенников. Многим в почтовые ящики кладут поддельные, как потом выясняется, платёжки, либо приходят неизвестные, которые утверждают, что им надо установить какие-то фильтры или поменять счётчики.

Седых пояснила, что, во-первых, по законодательству в каждом подъезде должны висеть информационные доски с полными сведениями об управляющей компании. Жильцы должны иметь право в любой момент позвонить в свою УК и узнать, она выставила эти платёжки или нет.

Кроме того, нужно смотреть на ИНН, который там указан. Чаще всего название в поддельных документах может быть почти похожее, но вот ИНН у всех разный. Он может отличаться на 1–2 цифры, но всё-таки не совпадёт полностью. Для сверки данных можно либо сохранить одну платёжку, которая точно правильная, либо выписать верный ИНН, либо позвонить непосредственно в УК и сверить номер.

Если же речь идёт о тех мошенниках, которые заходят в квартиру и предлагают установить какой-нибудь фильтр, проверить счётчики или установить новые счётчики, то, во-первых, жильцов заранее должны уведомить о проведении таких работ. Во-вторых, с людьми, которые что-то должны поменять в квартирах собственников, обязательно должны ходить представители ТСЖ или УК. В случае отсутствия представителей компании это может быть председатель или старший по дому. Кроме того, если не было никакого предупреждения, то открывать дверь посторонним людям нельзя.

Вода в домах и садовых товариществах

Одна из постоянных болевых точек Ставропольского края — водоснабжение. От жильцов МКД чаще поступают жалобы на то, что горячая вода течёт не сразу после открытия крана. Как пояснила Седых, с одной стороны, согласно законодательству, вода в квартирах должна быть определённого температурного режима, но он часто нарушается. Но иногда бывает и так, что собственники невнимательно читают законодательство.

«В законе говорится, что горячая вода должна пойти не более, чем через три минуты после включения крана. Если вода недостаточно тёплая в течение трёх минут — это норма, а если дольше, то только тогда это нарушение»,

— пояснила общественница.

Во время прямого эфира Алле Седых поступили два вопроса от зрителей. Один из них касался плохой подачи воды в садовых товариществах. Спикер посоветовала в этом случае в первую очередь обращаться к председателю. В его обязанности входит обеспечение жителей хорошим водоснабжением. Причин для недостаточного напора или постоянных перебоев может быть несколько. Тут также могут быть задолженности у людей перед ресурсными организациями, могут быть прорывы на линии либо коммуникации заложены неправильно. 

Ещё один вопрос касался отсутствия водоотведения в частном секторе Ставрополя. Собственник пользуется выгребной ямой, при этом ему выставляют счёт за водоотведение. Эксперт посоветовала сначала разобраться в том, знают ли в водоканале об этой ситуации. Если жильцы не писали соответствующего заявления, то там могут быть не в курсе. В противном случае нужно собирать доказательства отсутствия водоотведения и обращаться в прокуратуру и в жилищную инспекцию. 

Капремонт и тарифы

Ставропольцы интересовались также, на что они имеют право, если в доме у них планируется или уже идёт капитальный ремонт и можно ли снизить тарифы на сбор по капремонту.

«Если дом находится в Фонде капитального ремонта, то за полгода, если не раньше, представители фонда уведомляют о предстоящих работах. Проводится собрание жильцов, на котором они принимают решение. После обследования дома Фонд предоставляет информацию о перечне, сумме и сроках предстоящих работ, а также назначается ответственный за подписание документов»,

— пояснила спикер.

Если жильцов не устраивает сумма или вид ремонта — например, в доме планируют менять крышу, а люди считают, что нужно заменить водоотведение, тогда надо обратиться сначала в комитет городского хозяйства, а затем в минЖКХ. Это позволит провести актуализацию вида ремонта. Но заниматься этим вопросом надо заранее, минимум за год.

Если же жильцов не устраивает качество ремонта, то претензии надо зафиксировать на фото и видео. При этом важно понимать, что претензии, например, к цвету покраски фасада вряд ли будут приняты. Другое дело, если при ремонте крыши подрядчики, например, залили стяжку на кровле, а там была яма, которая после натяжки мягкой кровли в этом месте просядет. Для отслеживания качества выполняемых работ жильцы дома могут войти в состав проверяющей группы. Этот вопрос решается письменно в ТСЖ или УК. Ответственный получает больше прав, чем просто жилец дома. Но делать это стоит в том случае, если человек действительно разбирается в вопросе — например, если он строитель или инженер.