Растут и больно кусаются: что происходит с ценами на жильё на Ставрополье

То пандемия, то СВО

В крае с января по август 2023 года введено в эксплуатацию 1,1 млн квадратных метров недвижимости, рассказали в министерстве строительства края. По итогам восьми месяцев регион занимает 18 место по объёму ввода жилья среди субъектов России, второе — по СКФО.

«Большая часть — объекты ИЖС. На их долю приходится 841 тыс. кв. м. Многоквартирных домов — 265 тыс. кв. м. Сейчас в крае 62 застройщика возводят и реализуют 148 объектов долевого строительства общей площадью 1,8 млн кв. м»,

— уточнил и. о. министра строительства и архитектуры Ставрополья Валерий Савченко.

Однако несмотря на высокие показатели в отрасли, цены на недвижимость постоянно растут и больно кусаются. Ставропольчанка Оксана, к примеру, уже три года пытается, но не может купить квартиру.

«В конце 2019 года я устроилась на новую работу и планировала брать ипотеку, когда «закреплюсь» в компании. Однако началась пандемия. Самоизоляция, непонятные перспективы, общая тревожность — я решила отложить такой важный вопрос до появления определённости. В итоге «зависла» почти на два года. Только стала присматривать варианты — цены резко взлетели. А в начале прошлого года началась СВО, вслед — колебания курса рубля и снова повышение стоимости квадратного метра», 

— вспоминает Оксана.

Сроки истекают, рынок охлаждается

И вот уже больше полутора лет женщина находится в подвешенном состоянии. С одной стороны, есть все предпосылки к тому, что жильё продолжит дорожать и нужно что-то решать, а с другой — нынешний ипотечный платёж будет ощутимо бить по карману.

«Риелторы уже с лета ожидали увеличения стоимости квадратного метра на первичном рынке, где ипотечная ставка ниже. Особенно спрос здесь вырос после повышения ставки ЦБ, что отразилось и на ипотеке. Если Центробанк продолжит повышать ставку, то на вторичном рынке начнётся период охлаждения — когда объекты «зависают» из-за наступления пределов покупательской способности, а продавцы охотнее идут на уступки»,

— прогнозирует председатель Союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова.

Однако, по её словам, ощутимого падения цен на вторичку ждать не стоит, разве что приведения их к адекватной рыночной стоимости.

«Спрос на вторичном рынке останется более-менее активным, пока не истечёт срок уже одобренных до повышения ставок ипотек — примерно в октябре», 

— считает Инна Овсянникова.

В хрущёвке, но в центре?

Ставропольчанке Оксане ипотеку одобрили летом и срок заканчивается как раз в середине осени. Поэтому женщина уже морально готова поторопиться. В краевой столице ей больше всего нравится центр города, но выбор здесь меньше.

«Безусловный лидер продаж — юго-западный район — из-за активной застройки. Однако если ещё несколько лет назад стоимость квадратного метра была тут значительно ниже, чем в центре города, то сейчас она достигает 100 тыс. рублей и продолжает расти — разница практически нивелировалась. Более доступные предложения можно найти в северо-западном районе, на Туапсинке и Осетинке»,

— рассказывает Инна Овсянникова.

Центр, по её словам, по-прежнему остаётся самым дорогим и самым престижным. Здесь строятся дома комфорт- и бизнес-класса, причём квартиры, невзирая на стоимость, активно раскупают ещё на этапе котлована, хотя за однушку приходится выкладывать от 7 млн рублей. Правда, это будет большая однушка — не менее 55 кв. метров.

Не отстаёт и старый фонд, даже в хрущёвках сложно найти однокомнатную квартиру дешевле 3,5 млн рублей, а за двухкомнатные площадью около 45–55 кв. м просят от 5 млн рублей — и это без ремонта. В юго-западном районе пока достаточно однушек в строящихся и уже сданных в эксплуатацию домах за 3,5 млн рублей. В северо-западном реально найти однокомнатное жильё за 3,2 млн рублей.

«Сданные «стяжки» можно купить даже дешевле, чем на котловане, но количество таких квартир ограничено. Сейчас застройщики начали предлагать квартиры с ремонтом, и они пользуются спросом»,

— говорит Инна Овсянникова.

Догонят и перегонят

Оксана признаётся, что когда-то рассматривала в качестве места жительства Кавминводы — работа предполагает и удалённый формат, к тому же квартиры здесь можно расценивать как выгодные инвестиции, их всегда можно сдавать туристам. Однако оказалось, что на курорте стоимость едва ли не выше, чем в краевом центре.

«В Кисловодске минимальная цена квадратного метра в новостройке 105 тыс. рублей. Максимальная — 250 тыс. рублей, в Ессентуках — 85 и 150 тыс. рублей соответственно, в Пятигорске цена варьируется от 110 до 145 тыс. рублей за квадрат, в Железноводске от 100 до 140 тыс. рублей, в Минеральных Водах — от 85 до 140 тыс. рублей. А вот на вторичке даже средний диапазон назвать сложно, в старом фонде у цен потолка практически нет»,

— говорит руководитель агентства недвижимости Анатолий Богданов.

По его словам, за однушку в Кисловодске нужно отдать около 4,3 млн рублей, в Ессентуках — 3,2 млн рублей, в Пятигорске — 3,8 млн рублей, Железноводске — 3,5 млн рублей. Меньше всего ударит по кошельку покупка недвижимости в Георгиевске, где новостроек практически нет, а на вторичке однушка оценивается в среднем в 2,3 млн рублей, двушка — 3,1 млн рублей.

«Сегодня между субсидированной ипотекой и ипотекой обычной (на вторичку) ощутимая разница в процентных ставках: 5–8% по программам с господдержкой на первичном рынке против 14–17%. Поэтому многие хотят купить первичку, но строители не готовы в таких количествах сдавать объекты. В последние три месяца мы видим серьёзный рост стоимости «квадрата» от застройщиков. И так как всё взаимосвязано, при повышении цен на первичном рынке автоматически подтягивается и вторичка»,

— утверждает собеседник.

Он констатирует, что недвижимость на КМВ уже перегнала по ценам Ставрополь и дальше дорожает. Спрос большой как у местных жителей, так и у приезжих из других регионов.

Что будет с ценами через семь лет?

Анатолий Богданов рассказывает, что семь лет назад купил квартиру в хрущёвке в Пятигорске за 1,95 млн рублей, вложил в ремонт около 250 тыс. рублей. Сдавал её в аренду. А этим летом продал за 5 млн рублей, заработок от сдачи за все годы превысил 1,3 млн рублей.

«И сразу же приобрел двухкомнатную квартиру в новостройке в Ставрополе за 6 млн рублей. И всё благодаря тому, что семь лет назад инвестировал в недвижимость. Мой совет всем, кто боится сейчас переплатить: подумайте, что будет с ценами через 5–7 лет», 

— рекомендует Анатолий Богданов.