Ни дома, ни денег: как на Ставрополье расторгают сделки с жильём по «схеме Долиной»

Миллионы забрал курьер

69-летняя Ирина Николаевна живёт в Предгорном округе, в большом сельском доме, который в прошлом году спешно продала, потому что этого от неё требовали люди, представлявшиеся сотрудниками ФСБ. Типичную историю мошенничества «Победе26» изложил её сын.

Лжесиловики начали атаковать женщину звонками 28 апреля 2024 года и не отставали до 15 мая, пока не заполучили желанную сумму. Пенсионерке сказали, что она обязана участвовать в поимке мошенников, которые якобы сделали заявку на кредит от её имени. В случае отказа грозили уголовным делом. Разглашать обстоятельства ей запретили и требовали действовать оперативно. Сами вызвали такси, чтобы Ирина Николаевна поехала за кредитами, которые якобы могли достаться преступникам. Взятые в двух банках деньги она перечислила на указанные незнакомцами счета.

Но и этого мошенникам показалось мало. Они сообщили, что пенсионерка должна продать дом и отдать деньги курьеру, который внесёт их на счёт в Центробанке. Она всё сделала по инструкции. Через риелторов быстро нашла покупателей и по сниженной цене в 6 млн рублей вместо 7,5 млн рублей рыночных продала единственное жильё.

Только когда Ирина Николаевна отдала в руки какому-то парню миллионы наличными, она поняла, что её обманули. Было возбуждено уголовное дело. По словам сына, расследование несколько раз приостанавливали, и ему пришлось четыре раза писать письма президенту России, чтобы возобновили. В итоге курьера нашли и осудили на 3,5 года, но заказчик, которому он отдал всю сумму, так и остался неустановленным лицом, дело снова застопорилось, хотя зацепки есть, считает сын потерпевшей.

«Пусть полиция ищет»

Ирина Николаевна подала иск о расторжении сделки, и Предгорный суд признал куплю-продажу недействительной. В гражданском деле фигурировала экспертиза из уголовного, где было сказано, что в момент распоряжения имуществом пенсионерка была не способна понимать значение своих действий.

По решению двух судебных инстанций, хозяйка дома должна вернуть покупательнице 6 млн рублей и вновь стать владелицей имущества. Она уже пыталась перерегистрировать жильё на себя, но несколько дней назад узнала, что всё ещё не снят судебный запрет сделки с домом. Покупательница тоже ещё ничего не получила. И полиция деньги до сих пор не нашла.

«На мой взгляд, в этой ситуации государство должно защищать интересы всех пострадавших: вернуть покупателю заплаченные деньги и потребовать, чтобы полиция как можно быстрее нашла мошенников и взыскала с них»,

— рассуждает сын Ирины Николаевны.

Он говорит, что уже три года суды по стране завалены подобными делами, но никто ничего не предпринимал, пока не грянул скандал с певицей Ларисой Долиной. Она тоже продала квартиру под влиянием мошенников и расторгла сделку вообще без возврата средств покупателям. Это всколыхнуло и общественность, и Госдуму. 24 ноября 2025 года родился законопроект о недельном периоде охлаждения для регистрации сделок с недвижимостью, которому предстоят слушания в парламенте.

Ипотека с бабушкой в квартире

В другом деле подобного рода, которое рассмотрел сначала Кисловодский городской суд, потом Ставропольский краевой и 13 октября 2025 года Пятый кассационный суд общей юрисдикции, победила не обманутая бабушка-продавец, а покупательница.

«Вина её, по мнению судов, не доказана, мошенницей она не была, в сговоре с преступниками не состояла»,

— объяснила «Победе26» руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Альтернатива» Людмила Хубиева.

Правда, пользоваться трёхкомнатной квартирой, купленной на курорте по привлекательной цене в 5,6 млн рублей, новая хозяйка до сих пор не может — ждёт, когда вступит в силу кассационное определение, поставившее точку в деле.

«Бабушка живёт в квартире, за которую честная покупательница платит ипотеку»,

— рассказала эксперт.

По её мнению, выиграть дело помогло то, что квартира приобреталась с помощью агентства, где составили юридическое заключение о проверке жилья и продавца. Договор о продаже заключался именно с агентством, что по мнению суда свидетельствовало о реальности сделки. Цена и расчеты были прозрачными, был собран полный пакет справок и документов.

В материалах суда по этому делу есть печальная предыстория: Людмила Харлампиевна, оставшаяся без жилья и денег, была введена в заблуждение лжесотрудниками Центробанка, которые требовали помощи в поимке преступников, занимавшихся легализацией средств. Они убедили пожилую женщину продать квартиру и взять кредиты в банках. Женщина признана потерпевшей по уголовному делу, экспертиза признала, что действовала она под влиянием заблуждений, но в споре о праве на квартиру суд не посчитал это достаточным доказательством для расторжения сделки, так как обманывали не покупатели.

Пока только 13 дел

Полиция Ставропольского края за последние три года зарегистрировала только 13 дел о мошенничестве, при котором жители региона продавали жильё и отдавали деньги злоумышленникам. Такие случаи были в Ессентуках, Железноводске, Ставрополе, а также Ипатовском, Георгиевском, Предгорном, Труновском, Кочубеевском, Изобильненском и Минераловодском округах.

«Потерпевшими признаны женщины в возрасте от 50 до 75 лет. Практически по всем фактам судебные разбирательства продолжаются до настоящего времени. В единичных случаях судебные решения по вопросу признания сделок недействительными уже приняты и заблуждение продавца признано очевидным. Недвижимость возвращена потерпевшему, при этом его обязывают вернуть денежные средства покупателю»,

— сообщила «Победе26» начальник отдела информации и общественных связей краевого ГУ МВД Анна Анисимова.

Чаще всего мошенники оказывали на своих жертв психологическое давление. Они представлялись следователями или сотрудниками Росреестра и предупреждали, что некие преступники собираются переписать недвижимость на себя. Чтобы спасти жильё, требовалось продать его и положить деньги наличными в некую банковскую ячейку или перевести на безопасный счёт.

Охлаждение не поможет?

Период охлаждения после заключении сделки перед сменой собственника и перечислением денег, который предлагают ввести депутаты, по мнению Людмилы Хубиевой, «не совсем корректная мера», потому что порой оспариваются сделки, совершённые и год, и два года назад.

«Адекватной мерой нам кажется возврат квартиры только в случае компенсации денег покупателю продавцом либо государством, выселение продавца из квартиры до рассмотрения спора по существу и передача её законному владельцу-покупателю, прохождения медицинского освидетельствования для сделок с гражданами, достигшими 65 лет, расчёты по сделке строго при наличии альтернативного жилья или прописки в ином помещении. Механизм таких сделок должен быть отработан на законодательном уровне по аналогии со сделками с участием несовершеннолетних и недееспособных»,

 — предлагает эксперт из сферы недвижимости.

Защита от «казуса Долиной»

Руководитель юридического агентства Игорь Перегудов считает, что риски на рынке недвижимости значительно возросли после «казуса Ларисы Долиной».

«Получается, что любой человек может продать жилье, а следом сказать, что сделал это под влиянием мошенников. И самое страшное, что суды в большинстве случаев встают на сторону не добросовестных покупателей, а тех, кто жильё продал. Считаю, что в этой части должны быть обязательные разъяснения Верховного суда о правоприменительной практике»,

— говорит эксперт.

Он советует покупателям внимательнее изучать условия сделки. Спешка в продаже квартиры, горящие предложения по заниженной цене должны не привлекать, а настораживать.

«Необходимо учесть все юридические нюансы: узнать наложены ли обременения на квартиру с помощью выписки из ЕГРН, которую должен предоставить продавец; проверить собственника на сайте Федеральной службы судебных приставов на наличие долгов, на сайте Арбитражного суда можно получить сведения о наличии в отношении гражданина процедуры банкротства»,

— рекомендует юрист.

Если пожилой продавец говорит, что собирается переехать к родственникам и отдать деньги им, стоит с ними связаться, считает эксперт.

«Можно запросить справку о дееспособности из психоневрологического диспансера в день заключения сделки, взять расписку с продавца, что сделка совершается не под влиянием обмана, заблуждения или крайней необходимости. Специалисты рекомендуют требовать еще и психологическую экспертизу от продавца, чтобы у покупателя в суде были веские доказательства, что человек в момент подписания сделки понимал, на что идёт»,

— говорит руководитель юридического агентства.

Не помешает, на его взгляд, сохранять переписки с продавцом и вести видеозапись во время покупки квартиры. Деньги лучше перечислять на счёт, а не давать наличными, и указывать реальную стоимость недвижимости.

Нервозность, спешка и кураторы

В ГУ МВД по Ставрополью тоже советуют при покупке жилья у пожилых людей быть начеку: тщательно проверять документы, фиксировать договорённости на бумаге, указывать реальную стоимость жилья.

Желательно пообщаться с продавцом, спросить о цели сделки. О влиянии мошенников могут говорить нервозность и попытки уйти от вопроса о переезде с помощью абстрактных формулировок, например, «куплю дом на юге», «перееду к родственникам». 

«При этом на конкретные вопросы „может ли родственник подтвердить, что он вас примет?“, „подобрали ли вы альтернативу?“ ответов нет. Продавец чаще всего живёт один либо с пожилым супругом, то есть в его близком окружении нет людей среднего возраста, которые могут трезво оценить ситуацию. Дети, как правило, не в курсе, что их родитель собрался продавать жильё»,

— приводит типичные ситуации Анна Анисимова.

Продавец на удочке мошенников торопится со сделкой и готов сделать серьёзную скидку. Настаивает на расчёте наличными деньгами и в то же время не готов быстро освободить квартиру. Он не отвечает на вопросы самостоятельно, переводит их на риелтора и уклоняется от предложения обратиться к психологу перед сделкой. Часто разговаривает по телефону с «кураторами», получая руководство к действиям.